2009년 제20회

공인중개사 자격시험대비

부동산공법

이론특강자료(총64page)

2009년 8월 24일

자료제공 : 이 덕 형

♡공인중개사 자격시험대비 대구대학교 특강♡

【1】국토의 계획 및 이용에 관한 법률

1. 용어정의

① 도시계획 : 특별시․광역시․시 또는 군(광역시의 관할구역 안에 있는 군을 제외한다.)의 관할구역에 대하여 수립하는 공간구조와 발전방향에 대한 계획으로서 도시기본계획과 도시관리계획으로 구분한다. (특별시․광역시․시 또는 군의 관할구역에서 수립되는 다른 법률에 의한 토지의 이용․개발 및 보전에 관한 계획의 기본이 된다.)

② 도시계획사업 : 도시계획시설사업, 도시개발사업, 정비사업을 말한다.

2. 광역도시계획

1) 광역계획권 지정 : 인접한 2 이상의 특별시․광역시․시 또는 군의 관할구역을 단위로 지정한다.(일부를 광역계획권에 포함시키고자 하는 때에는 구․군(광역시 안에 있는 군)․읍 또는 면의 관할구역 단위로 하여야 한다.

① 국토해양부장관이 직권으로 지정하거나, 중앙행정기관장, 시․도지사, 시장․군수의 요청에 의하여 지정 또는 변경할 수 있다.

② 관계 시․도지사, 시장․군수와 사전에 의견을 청취하여야 한다.

2) 광역도시계획 수립권자 : 국토해양부장관 또는 시․도지사

① 도지사 수립 : 같은 도의 관할구역에 속하여 있는 경우

② 시․도지사 공동수립 : 2 이상의 특별시․광역시․도의 관할구역에 걸쳐 있는 경우

③ 국토해양부장관 수립 : 국가계획과 관련된 경우 또는 광역계획권 지정한 날부터 3년 경과될 때까지 광역도시계획의 승인신청이 없는 경우

④ 공동수립 : 국토해양부장관＋관할 시․도지사와 공동(광역도시계획협의회 구성․운영)

⑤ 절차 : 기초조사-공청회(개최예정일 14일 전까지, 일간신문에 1회 이상)-의견청취(시․도의회 및 시장․군수)-협의-심의-승인(국토해양부장관)-공고․열람(시․도지사, 30일 이상)

3) 광역도시계획의 조정

시․도지사의 공동수립시 서로 협의가 이루어지지 아니하는 때→공동 또는 단독으로 국토해양부장관에게 조정신청 가능→중앙도시계획위원회의 심의를 거쳐 조정→조정결과를 광역도시계획에 반영하여야 한다.

3. 도시기본계획

1) 의의

① 도시의 기본적인 공간구조와 장기발전방향을 제시하는 종합계획으로서 도시관리계획 수립의 지침이 된다.

② 특별시장․광역시장․시장 또는 군수가 관할구역에 대하여 다른 법률에 의한 환경․교통․수도․하수도․주택 등에 관한 부문별 계획을 수립하는 때에는 도시기본계획의 내용과 부합되게 하여야 한다.

2) 도시기본계획의 수립권자 및 수립대상지역

① 수립권자 : 특별시장․광역시장․시장 또는 군수 (인접한 특별시․광역시․시 또는 군의 관할구역 전부 또는 일부를 포함한 도시기본계획을 수립할 수 있다.)-사전에 협의할 것.

② 수립의 예외

㉠ 수도권에 속하지 아니하고 광역시와 경계를 같이하지 아니한 시 또는 군으로서 인구 10만명 이하인 시 또는 군

㉡ 관할구역 전부에 대하여 광역도시계획이 수립되어 있는 시 또는 군으로서 당해 광역도시계획에 도시기본계획 내용의 사항이 모두 포함되어 있는 시 또는 군

3) 도시기본계획의 내용 : 경제․사회․문화적 측면을 모두 고려한 종합계획이다.

▶ 기반시설에 관한 사항, 공원·녹지에 관한 사항, 경관에 관한 사항 등

4) 도시기본계획 수립절차

기초조사	도시기본계획의 수립을 위한 기초조사
공청회개최	공청회→의견제시→타당성인정→도시기본계획 수립에 반영하여야 한다.
의견청취	특별시장․광역시장․시장 또는 군수는 당해 지방의회 의견청취
승인신청	국토해양부장관에게 도시기본계획 승인신청(시장․군수는 도지사에게 신청)
협의	(중앙)행정기관장은 30일 이내에 국토해양부장관(도지사)에게 의견제시
심의	중앙(지방)도시계획위원회의 심의
승인	국토해양부장관 승인 또는 도지사 승인(시장․군수인 경우)→변경도 승인.
공고 및 열람	특별시장․광역시장․시장 또는 군수는 당해 지방자치단체가 발행하는 공보에 공고하고 30일 이상 일반 열람.

5) 수립기준 등

① 도시기본계획의 수립기준 등은 대통령령이 정하는 바에 따라 국토해양부장관이 이를 정한다.

② 광역도시계획이 수립되어 있는 지역에 대하여 수립하는 도시기본계획은 당해 광역도시계획에 부합되어야 하며, 도시기본계획의 내용이 광역도시계획의 내용과 다른 때에는 광역도시계획의 내용이 우선한다.

③ 특별시장․광역시장․시장․군수는 도시기본계획의 내용에 우선하는 광역도시계획의 내용 및 국가계획의 내용을 도시기본계획에 반영하여야 한다.

④ 특별시장․광역시장․시장․군수는 5년마다 그 타당성 여부를 전반적으로 재검토․정비하여야 한다.

6) 도시기본계획과 국가계획의 관계

① 국토해양부장관은 국가의 정책적 목적을 달성하기 위한 사업 중 국토종합계획 또는 광역도시계획에 포함된 내용으로서 330만 제곱미터 이상인 사업을 추진하기 위하여 도시기본계획의 사항을 모두 포함한 국가계획을 수립할 수 있다.

② 국토해양부장관은 미리 시장·군수 등의 의견을 청취하고 시·도지사와 충분히 협의하여야 하며, 국무회의의 심의를 거쳐 확정한다.

③ 국가계획 내용이 도시기본계획의 내용과 다른 때에는 국가계획 내용이 우선한다.

4. 도시관리계획의 입안(원칙 : 특․광․시․군수) 및 결정(시․도지사 또는 대도시시장, 국토부장관)

1) 도시관리계획의 내용

① 용도지역․용도지구의 지정 또는 변경 계획

② 개발제한구역․도시자연공원구역․시가화조정구역․수산자원보호구역 지정 또는 변경 계획

③ 기반시설의 설치․정비 또는 개량에 관한 계획

④ 도시개발사업 또는 정비사업에 관한 계획

⑤ 지구단위계획구역의 지정 또는 변경에 관한 계획과 지구단위계획

2) 도시관리계획 입안의 제안 및 제안의 처리

① 입안제안(주민 등-이해관계인 포함) : 도시관리계획도서와 계획설명서를 첨부하여야 한다.

『기반시설의 설치․정비 및 개량 또는 지구단위계획(구역)에 관한 사항』

② 결과의 통보 : 제안일로부터 60일 이내 제안자에게 통보.(1회에 한하여 30일 연장가능)

③ 비용부담 : 제안자와 협의하여 전부 또는 일부를 제안자에게 부담시킬 수 있다.

3) 도시관리계획 입안 및 결정절차

입안 기준	① 도시관리계획은 광역도시계획 및 도시기본계획에 부합되어야 한다. ② 도시 및 농․산․어촌 지역의 인구밀도, 토지이용의 특성 및 주변 환경 등을 종합적으로 고려하여 차등화 되게 입안하여야 한다.
기초 조사	① 입안자는 환경성 검토 및 토지적성평가를 포함하여야 한다. ② 예외 : 지구단위계획구역이 도심지에 위치하거나 개발 완료되어 나대지가 없는 경우 등
주민의견청취	① 원칙 : 주민의견청취→의견타당성 인정하는 때→도시관리계획안에 반영 ㉠ 2 이상의 일간신문과 14일 이상 일반이 열람할 수 있도록 하여야 한다. ㉡ 열람기간이 종료된 날부터 60일 이내에 당해 의견을 제출한 자에게 통보하여야 한다. ② 예외(생략) : 국방상․국가안전보장상 기밀사항 또는 경미한 사항인 경우
지방의회의견청취	① 용도지역․지구 또는 구역의 지정 또는 변경지정(지구단위계획구역 제외) ② 광역도시계획에 포함된 광역시설의 설치․정비 또는 개량 ③ 대통령령이 정하는 기반시설의 설치․정비 또는 개량(어린이공원, 초․중․고등학교은 아니다.)
협의	① 시․도지사는 관계 행정기관장과 협의, 국토해양부장관은 관계 중앙행정기관장과 협의 ② 협의요청을 받은 기관의 장은 30일 이내에 의견을 제시하여야 한다.
심의	① 국토해양부장관→중앙도시계획위원회, 시․도지사→시․도 도시계획위원회 ② 시․도지사→시․도 건축위원회와 도시계획위원회 공동심의(지구단위계획) : 최선경+배형채 ▶ 건축물 높이의 최고한도 또는 최저한도에 관한 사항(제1종지구단위계획) ▶ 건축물의 배치․형태․색채 또는 건축선에 관한 사항 ▶ 경관계획에 관한 사항
결정 ․고시	국토해양부장관 또는 시․도지사 결정․고시→관계 특별시장․광역시장․시장 또는 군수에게 송부→일반 열람(열람기간× )

4) 국토해양부장관의 결정사항

① 국토해양부장관이 입안한 도시관리계획

② 개발제한구역의 지정 및 변경에 관한 도시관리계획

③ 시가화조정구역의 지정 및 변경에 관한 도시관리계획

④ 수산자원보호구역의 지정 및 변경에 관한 도시관리계획(농림수산식품부장관이 결정)

5) 도시관리계획결정의 효력 등

① 효력발생 : 도시관리계획결정은 고시가 있은 날부터 5일후에 그 효력이 발생한다.

② 기득권의 보호 : 이미 시행중인 사업 또는 공사는 당해 도시관리계획의 결정에 관계없이 그 사업이나 공사를 계속할 수 있다. 단, 시가화조정구역 또는 수산자원보호구역으로 결정 고시된 때에는 3월 이내 신고하여야 한다.

③ 재정비

원칙	5년마다(원칙)→10년 이내마다(도시계획시설사업이 시행되지 아니한 시설)
예외	도시기본계획을 수립하지 아니하는 시․군→장기발전구상 포함＋공청회개최

④ 도시관리계획 지형도면 작성․고시(지적고시) : 국민의 재산권행사에 대한 편의도모

작성권자	원칙 : 특별시장․광역시장․시장․군수 예외 : 도지사 또는 국토해양부장관
승인권자	시장․군수가 작성한 지형도면은 도지사가 30일 내에 이를 승인하여야 한다.
고시시기	도시관리계획결정의 고시일로부터 2년 내 지형도면을 고시하여야 한다.
도면축척	▶축척 1/500~1/1,500의 지적이 표시된 지형도를 사용하여야 한다. ▶도시지역 외의 지역에 도시계획시설결정이 없는 경우는 지적이 표시되지 아니한 1/5,000 이상의 지형도 작성가능.(1/25,000도 가능) ▶토지경계가 행정구역과 일치하는 경우와 도시계획사업․산업단지조성사업․택지개발사업이 완료된 경우는 지적도 사본으로 갈음할 수 있다.
면제사유	도시관리계획 결정시 해당 축척도면을 사용하여 고시한 경우
효과	도시관리계획결정의 고시일부터 2년이 되는 날까지 지형도면의 고시가 없는 경우에는 그 2년이 되는 날의 다음날에 도시관리계획결정의 효력은 상실한다.⇒결정권자는 이를 고시하여야 한다.
공람기간	별도의 공람기간 규정이 없다.

5. 용도지역의 지정 및 변경

"용도지역"이라 함은 토지의 이용 및 건축물의 용도·건폐율·용적률·높이 등을 제한함으로써 토지를 경제적·효율적으로 이용하고 공공복리의 증진을 도모하기 위하여 서로 중복되지 아니하게 도시관리계획으로 결정하는 지역을 말한다.

1) 용도지역의 종류 : 총 21개

2) 용도지역 지정의 특례 : 도시관리계획의 입안 및 결정절차에 대한 특례

① 공유수면매립지에 관한 용도지역의 지정특례(매립목적이 이웃하는 용도지역의 내용과 동일한 경우)

매립준공인가일부터 이와 이웃하는 용도지역과 동일한 용도지역으로 지정된 것으로 본다.⇒관계행정기관장이 이를 통보⇒관계 특․광․시장․군수는 그 사실을 지체없이 고시하여야 한다.

② 다른 법률에 의하여 지정된 지역의 용도지역 지정 등의 의제

도시지역으로 의제	㉠ 항만구역과 어항구역으로서 도시지역에 연접된 공유수면 ㉡ 국가산업단지, 일반산업단지 및 도시첨단산업단지로 지정․고시한 지역 ㉢ 택지개발예정지구로 지정․고시한 지역 ㉣ 전원개발사업구역 및 예정구역으로 지정․고시한 지역(수력발전소 또는 송․변전설비만을 설치하기 위한 경우는 제외)
농림지역으로 의제	관리지역 안에서 농업진흥지역(농지법)으로 지정․고시된 지역
농림지역․자연환경보전지역으로 의제	관리지역 안의 산림 중 보전산지(산지관리법)로 지정․고시된 지역

3) 용도지역에서의 건축제한 등

① 용도지역 안에서의 건축물 그 밖의 시설 등의 제한에 관한 사항은 대통령령으로 정한다.

② 용도지역 안에서의 건축물의 용도․종류 및 규모 등의 제한에 대한 특례 : 다음을 적용한다.

용도지역	대상	적용
-	취락지구	대통령령
-	농공단지	산업입지 및 개발에 관한 법률
농림지역	농업진흥지역	농지법
	보전산지․초지	산지관리법․초지법
자연환경 보전지역	공원구역	자연공원법
	상수원보호구역	수도법
	지정문화재 또는 천연기념물과 그 보호구역	문화재보호법
	해양보호구역	해양생태계의 보전 및 관리에 관한 법률
	수산자원보호구역	수산업법

③ 용도지역․용도지구 안에서 도시계획시설에 대하여는 용도지역․용도지구 안의 건축제한규정을 적용하지 아니한다.

④ 용도지역 미지정 또는 미세분 지역에서의 행위제한 등(건폐율, 용적률, 건축제한 등의 적용)

용도지역으로 미지정된 경우	자연환경보전지역에 관한 규정 적용
도시지역이 세부용도지역으로 미지정된 경우	보전녹지지역에 관한 규정 적용
관리지역이 세부용도지역으로 미지정된 경우	보전관리지역에 관한 규정 적용

4) 용도지역별 건폐율 및 용적률(법→시행령→도시계획조례)

① 개념

건폐율 : 대지면적에 대한 건축면적(2이상 건축물은 합계)의 비율

용적률 : 대지면적에 대한 건축물의 연면적(2이상의 건축물은 합계)의 비율

② 대통령령이 정하는 범위 : 적용의 기준

지역	세분지역			건폐율(이하)	용적률
도시지역	주거지역	전용주거지역	제1종	50%	50~100%
			제2종	50%	100~150%
		일반주거지역	제1종	60%	100~200%
			제2종	60%	150~250%
			제3종	50%	200~300%
		준주거지역		70%	200~500%
	상업지역	중심상업지역		90%	400~1,500%
		일반상업지역		80%	300~1,300%
		유통상업지역		80%	200~1,100%
		근린상업지역		70%	200~900%
	공업지역	전용공업지역		70%	150~300%
		일반공업지역		70%	200~350%
		준공업지역		70%	200~400%
	녹지지역	보전녹지지역		20%	50~80%
		생산녹지지역		20%	50~100%
		자연녹지지역		20%	50~100%
관리 지역	보전관리지역			20%	50~80%
	생산관리지역			20%	50~80%
	계획관리지역			40%	50~100%
농림지역				20%	50~80%
자연환경보전지역				20%	50~80%

▶ 도시계획조례로 관할구역을 세분하여 건폐율 및 용적률을 달리 정할 수 있다.

▶ 유원지 및 공원의 건폐율 및 용적률에 관하여는 국토해양부령으로 따로 정할 수 있다.

▶ 녹지지역, 관리지역에서는 창고는 조례가 정하는 높이로 규모 등을 제한할 수 있다.

▶ 주거지역에서는 조례로 해당 용적률의 20퍼센트 이하의 범위 안에서 임대주택(임대의무기간이 10년 이상인 것)의 추가건설을 허용할 수 있다. 다만, 도시 및 주거환경정비법의 규정에 의하여 임대주택 건설이 의무화되는 주택재건축사업의 경우를 제외한다.

5) 용도지역별 건폐율 및 용적률 적용의 특례

① 별도적용 : 대통령령이 정하는 기준에 따라 조례로 따로 정한다.

구분	건폐율 (80% 이하 범위 내에서 조례)	용적률 (200% 이하 범위 내에서 조례)
취락지구	60퍼센트 이하 (집단취락지구는 개특법 적용)	-
개발진흥지구 (도시지역 외)	40퍼센트 이하	100퍼센트 이하
수산자원보호구역	40퍼센트 이하	80퍼센트 이하
자연공원 및 공원보호구역	60퍼센트 이하	100퍼센트 이하 (공원밀집마을지구 150% 이하) (공원집단시설지구 200% 이하)
농공단지	70퍼센트 이하	150퍼센트 이하(도시지역 외)
국가산업단지 일반산업단지 도시첨단산업단지	80퍼센트 이하	-

② 건폐율의 강화(도시지역에 적용) 및 완화(도시지역 안과 밖에 적용)

③ 용적률 적용의 완화

(200%이하)	아래 대지의 일부를 공공시설부지로 제공하는 경우 해당 용적률의 200퍼센트 이하의 범위 안에서 제공비율에 따라 도시계획조례가 정하는 비율로 할 수 있다. ① 주택재개발정비사업구역 ② 도시환경정비사업구역 ③ 주택재건축정비사업구역 ④ 상업지역

6. 용도지구의 지정 및 변경

용도지역의 제한을 강화 또는 완화하여 적용함으로써 용도지역의 기능을 증진시키고 미관·경관·안전 등을 도모하기 위하여 도시관리계획으로 결정하는 지역을 말한다.(중복하여 지정할 수 있다.)

1) 용도지구의 지정 : (취 미 보 시 고 경 개 - 방 방 특)

① 세분 되는 용도지구의 종류

취락지구	ⓐ 자연취락지구 : 녹지지역․관리지역․농림지역 또는 자연환경보전지역 안 취락 정비 ⓑ 집단취락지구 : 개발제한구역 안의 취락 정비
미관지구	ⓐ 중심지미관지구 ⓑ 역사문화미관지구 ⓒ 일반미관지구 : 중심지 및 역사문화미관지구 외의 지역으로서 미관 유지․관리
보존지구	ⓐ 문화자원보존지구 ⓑ 생태계보존지구 ⓒ 중요시설물보존지구 : 국방 또는 안보상 중요한 시설물의 보호와 보존
시설보호지구	ⓐ 학교시설보호지구 ⓑ 공용시설보호지구 ⓒ 항만시설보호지구 ⓓ 공항시설보호지구
고도지구	ⓐ 최고고도 : 환경과 경관을 보호하고 과밀방지를 위하여 건축물높이의 최고한도 ⓑ 최저고도 : 토지이용을 고도화하고 경관을 보호하기 위하여 건축물높이의 최저한도
경관지구	ⓐ 자연경관지구 ⓑ 수변경관지구 ⓒ 시가지경관지구
개발진흥지구	ⓐ 주거개발진흥지구 ⓑ 산업개발진흥지구 ⓒ 유통개발진흥지구 ⓓ 관광․휴양개발진흥지구 ⓔ 복합개발진흥지구 ⓕ 특정개발진흥지구

② 용도지구 지정의 특례

㉠ 시․도 또는 대도시도시계획조례 : 경관지구 및 미관지구 추가세분, 특정용도제한지구 세분가능.

㉡ 용도지구의 신설(용도지역 신설불가)-시․도지사 또는 대도시 시장-해당 조례

2) 용도지구 안에서의 건축제한 : 특별한 규정을 제외하고는 특․광․시 또는 군의 조례로 정할 수 있다.

경관지구	도시계획조례가 정하는 건축물을 건축할 수 없다.
미관지구	도시계획조례가 정하는 건축물을 건축할 수 없다.
고도지구	도시관리계획으로 정하는 높이를 초과하거나 미달하는 건축물을 건축할 수 없다.
방재지구	도시계획조례가 정하는 건축물을 건축할 수 없다.
보존지구	도시계획조례가 정하는 건축물에 한하여 건축할 수 있다.
학교․공용․항만 시설보호지구	도시계획조례가 정하는 건축물을 건축할 수 없다.
공항시설보호지구	▶건축제한에 관하여는 항공법, 그 밖의 제한에 관하여는 도시계획조례
취락지구	① 자연취락지구 : 국토의 계획 및 이용에 관한 법률(대통령령) ② 집단취락지구 : 개발제한구역 지정 및 관리에 관한 특별조치법령
개발진흥지구	① 지구단위계획 또는 관계 법률 개발계획에 위반하여 건축물을 건축할 수 없다. ② 계획이 수립되기 전에는 도시계획조례가 정하는 건축물을 건축할 수 있다.

7. 용도구역의 지정 또는 변경에 관한 계획

"용도구역"이라 함은 토지의 이용 및 건축물의 용도·건폐율·용적률·높이 등에 대한 용도지역 및 용도지구의 제한을 강화 또는 완화하여 따로 정함으로써 시가지의 무질서한 확산방지, 계획적이고 단계적인 토지이용의 도모, 토지이용의 종합적 조정·관리 등을 위하여 도시관리계획으로 결정하는 지역을 말한다.(중복하여 지정할 수 없다.)

1) 개발제한구역 지정(국토해양부장관) 및 행위제한 : 개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법

2) 도시자연공원구역 지정(시․도지사 또는 대도시 시장) 및 행위제한 : 도시공원 및 녹지등에 관한 법률

3) 시가화조정구역 지정 및 행위제한 : 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령

① 국토해양부장관은 직접 또는 관계 행정기관의 장의 요청을 받아 도시지역과 그 주변지역의 무질서한 시가화를 방지하고 계획적․단계적인 개발을 도모하기 위하여 5년 이상 20년 이내의 기간동안 시가화를 유보할 필요가 있다고 인정되는 경우에는 시가화조정구역을 지정할 수 있다.

② 실효 : 시가화유보기간이 만료된 날의 다음날부터 그 효력을 상실한다.

③ 행위제한

㉠ 도시계획사업의 원칙적 유보

㉡ 도시계획사업 외의 사업의 시행 : 특별시장․광역시장․시장 또는 군수의 허가

④ 행위허가의 기준 등

㉠ 입목벌채, 조림 및 육림 허가기준은 산림자원의 조성 및 관리에 관한 법률의 규정에 의한다.

㉡ 당해 시가화조정구역안에서 시행되는 도시계획사업시행자의 의견을 들어야 한다.

㉢ 위반자에 대하여는 원상회복명령 및 행정대집행 규정을 준용하며, 3×3에 처한다.

4) 수산자원보호구역의 지정(농림수산식품부장관) 및 행위제한 : 수산업법

5) 2 이상의 용도지역․용도지구․용도구역에 걸치는 대지에 대한 적용기준

하나의 대지가 2이상의 용도지역 등에 걸치는 경우	원칙	용도지역 등에 있는 부분의 규모가 330제곱미터(다만, 도로변에 띠 모양으로 지정된 상업지역에 걸쳐 있는 필지의 경우에는 660제곱미터) 이하인 토지부분→하나의 대지 중 가장 넓은 면적이 속하는 용도지역 등을 적용한다.
	예외	하나의 대지가 녹지지역과 그 밖의 용도지역 등에 걸쳐 있는 경우→각각의 용도지역 등의 건축물 및 대지에 관한 규정을 적용한다.
건축물이 2 이상의 용도지역 등에 걸쳐 있는 경우	미관지구 또는 고도지구		그 건축물 및 대지의 전부에 대하여 미관지구 또는 고도지구안의 건축물 및 대지에 관한 규정을 적용한다.
	방화지구 (하나의 건축물)		원칙 : 건축물 전부에 대하여 방화지구안의 건축물 규정을 적용한다. 예외 : 방화지구와 그 밖의 용도지역 등의 경계가 방화벽으로 구획되는 경우→그 밖의 용도지역 등에 있는 부분에 대하여는 그러하지 아니하다.
	녹지지역		녹지지역의 건축물이 미관지구․고도지구 또는 방화지구에 걸치는 경우→미관지구․고도지구 또는 방화지구 규정에 의한다.

8. 기반시설의 설치⋅정비 또는 개량에 관한 계획

1) 기반시설의 종류 : 세분이 가능한 시설은 도로, 자동차정류장, 광장이다.

2) 도시계획시설 : 기반시설 중 도시관리계획으로 결정된 시설을 말한다.

① 시설설치 : 지상·수상·공중·수중 또는 지하에 기반시설을 설치하고자 하는 때에는 그 시설의 종류·명칭·위치·규모 등을 미리 도시관리계획으로 결정하여야 한다. 다만, 용도지역·기반시설의 특성 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 그러하지 아니하다.

② 설치기준 등 : 도시계획시설의 결정·구조 및 설치의 기준 등에 관하여 필요한 사항은 국토해양부령으로 정한다. 다만, 다른 법률에 특별한 규정이 있는 경우에는 그 법률에 의한다.

③ 시설의 관리 : 이법 또는 다른 법률의 규정을 제외하고는

국가가 관리하는 경우에는 국유재산관리청, 지방자치단체가 관리하는 경우에는 지방자치단체 조례

④ 도시계획시설의 공중 및 지하에의 설치기준과 보상 등 : 따로 법률로 정한다.

3) 공동구의 설치․관리

공동구라 함은 지하매설물(전기 등의 공급설비, 통신시설, 하수도시설 등)을 공동수용함으로써 미관의 개선, 도로구조의 보전 및 교통의 원활한 소통을 기하기 위하여 지하에 설치하는 시설물

① 당해 공동구에 수용되어야 할 시설이 빠짐없이 공동구에 수용되도록 하여야 한다. → 위반시 : 2년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금에 처한다.

② 행정청인 도시계획시설사업 시행자 : 공동구수용시설 설치의무자에게 비용을 부담시킬 수 있다.

③ 공동구설치비용 부담비율은 공동구 점용예정면적에 의한다.

④ 공동구의 설치비용을 부담하지 아니한 자가 점용 또는 사용하고자 하는 때→시장 또는 군수의 허가→지자체 조례가 정하는 점용료 또는 사용료를 납부하여야 한다.

⑤ 공동구는 특별시장․광역시장․시장 또는 군수가 이를 관리한다.→1년에 1회 이상 안전점검을 실시

4) 광역시설의 설치․관리 등

▶원칙 : 도시계획시설의 설치․관리의 규정에 의한다.

▶협약 및 협의회 : 특․광․시장 또는 군수가 협약체결 및 협의회를 구성하여 설치․관리할 수 있다.

▶도지사의 설치 및 관리 : 당해 시․군이 동일한 도인 경우

▶특수법인의 설치 및 관리 : 국가계획으로 설치하는 광역시설

5) 도시계획시설부지에서의 개발행위

원칙	당해 도시계획시설이 아닌 건축물 건축이나 공작물 설치를 허가하여서는 아니된다.
예외	도시계획시설결정의 고시일부터 2년이 경과할 때까지 미집행 도시계획시설(단계별집행계획 미수립 또는 제1단계집행계획 불포함) 부지→다음의 개발행위허가 가능 ㉠ 가설건축물의 건축 : 시행예정일 3월 전까지 무상철거 ㉡ 도시계획시설의 설치에 지장이 없는 공작물의 설치 : 시행예정일 3월 전까지 무상철거 ㉢ 건축물의 개축 또는 재축과 이에 필요한 범위 안에서의 토지의 형질변경

6) 도시계획시설부지의 매수청구(사권의 보호)

매수 청구 대상	① 도시계획시설결정의 고시일부터 10년 이내에 당해 도시계획시설사업이 시행되지 아니하는 경우(실시계획의 인가가 행하여진 경우를 제외한다.) ② 당해 도시계획시설의 부지로 되어 있는 토지 중 지목이 대인 토지(당해 토지에 있는 건축물 및 정착물을 포함한다.)의 소유자
매수 의무자	① 특별시장·광역시장·시장 또는 군수 ② 도시계획시설사업의 시행자로 정하여진 시행자 ③ 도시계획시설을 설치하거나 관리하여야 할 의무가 있는 자. 단, 설치하거나 관리하여야 할 의무가 있는 자가 서로 다른 경우 설치하여야 할 의무가 있는 자에게 신청.
매수 여부 통지 및 매수	1) 매수절차 매수청구 있은 날부터 6개월 이내에 매수여부 결정→토지소유자와 특별시장·광역시장·시장 또는 군수에게 통지→매수결정 통지한 날부터 2년 이내에 매수. 2) 매수대금지급 ① 원칙 : 현금으로 그 대금을 지급한다. ② 예외 : 도시계획시설채권발행(매수의무자가 지방자치단체인 경우) ㉠ 토지소유자가 원하는 경우 ㉡ 부재부동산소유자의 토지 또는 비업무용토지로서 매수대금이 3천만원을 초과하는 경우 초과금액에 대하여 지급하는 경우 ③ 시설채권상환기간 10년 이내→구체적 상환기간․이율은 특․광․시․군 조례. ④ 매수가격·매수절차 등에 관하여→ 공취법의 규정을 준용한다. ⑤ 시설채권 발행절차 등에 관하여→ 이 법에 특별한 규정을 제외하고 지방재정법이 정하는 바에 의한다.
매수 거부 및 지연	개발행위허가(제56조)를 받아 건축물 또는 공작물을 설치할 수 있다. 이 경우 제58조(개발행위허가의 기준) 및 제64조(도시계획시설부지에서의 개발행위)의 규정은 이를 적용하지 아니한다. → 3층 이하인 단독주택 및 3층 이하인 1종 근린생활시설과 공작물 ① 매수하지 아니하기로 결정한 경우 ② 매수결정을 통지한 날부터 2년이 경과될 때까지 토지를 매수하지 아니하는 경우

7) 도시계획시설결정의 실효 : 도시계획시설의 결정․고시일부터 20년이 경과될 때까지 당해 시설의 설치에 관한 사업이 시행하지 아니하는 경우 그 도시계획시설결정은 그 고시일부터 20년 되는 날의 다음날에 그 효력을 상실한다.

9. 지구단위계획구역의 지정 또는 변경에 관한 계획과 지구단위계획

제1종지구단위계획	제2종지구단위계획
토지이용을 합리화․구체화하고, 도시 또는 농․산․어촌의 기능의 증진, 미관의 개선 및 양호한 환경을 확보하기 위하여 수립하는 계획	계획관리지역 또는 개발진흥지구를 체계적․계획적으로 개발 또는 관리하기 위하여 용도지역의 건축물 그 밖의 시설의 용도․종류 및 규모 등에 대한 제한을 완화하거나 건폐율 또는 용적률을 완화하여 수립하는 계획

1) 지구단위계획구역의 지정

① 제1종 지구단위계획구역의 지정대상 : 임의적 지정과 의무적 지정이 있음.

【의무적 지정】

① 정비구역에서 사업이 완료된 후 10년이 경과된 지역

② 택지개발예정지구에서 사업이 완료된 후 10년이 경과된 지역

③ 체계적․계획적인 개발 또는 관리가 필요한 지역으로 면적이 30만㎡ 이상인 다음의 지역

㉠ 시가화조정구역 또는 공원에서 해제되는 지역

㉡ 녹지지역에서 주거지역․상업지역 또는 공업지역으로 변경되는 지역

② 제2종 지구단위계획구역의 지정대상

【계획관리지역으로서 다음에 해당하는 지역】

① 아파트․연립주택 건설계획이 포함되는 경우에는 30만㎡ 이상일 것(다만, 다음의 어느 하나에 해당하는 경우는 10만㎡ 이상일 것)

㉠ 지구단위계획구역이 자연보전권역인 경우

㉡ 지구단위계획구역안에 초등학교용지를 확보하여 교육청의 동의를 얻은 경우

㉢ 지구단위계획구역안 또는 구역으로부터 통학거리에 초등학교가 위치하고 학생수용이 가능한 경우로서 교육청의 동의를 얻은 경우

② 그 외는 3만㎡ 이상일 것

③ 당해 지역에 도로·수도공급설비·하수도 등 기반시설을 공급할 수 있을 것

④ 자연환경·경관·미관 등을 해치지 아니하고 문화재의 훼손우려가 없을 것

【개발진흥지구로서 다음에 해당하는 지역】

① 위 계획관리지역의 요건에 해당할 것

② 개발진흥지구가 다음에 위치할 것

*주거, 특정, 복합(주거기능 포함)개발진흥지구→계획관리지역

*산업, 유통 및 복합(주거기능 불포함)개발진흥지구→계획관리지역․생산관리지역, 농림지역

*관광․휴양개발진흥지구→도시지역 외의 지역

2) 지구단위계획의 수립

① 지구단위계획의 내용

제1종지구단위계획 및 제2종지구단위계획에는 다음 각 호의 사항 중 2,3,4,7의 사항을 포함한 4 이상의 사항이 포함되어야 한다.(용 건 이 교통 일 기)

지구단위계획 내용	1. 용도지역 또는 용도지구(고도지구는 제외)를 대통령령이 정하는 범위안에서 세분하거나 변경하는 사항 2. 대통령령이 정하는 기반시설의 배치와 규모 3. 도로로 둘러싸인 일단의 지역 또는 계획적인 개발․정비를 위하여 구획된 일단의 토지의 규모와 조성계획 4. 건축물 용도제한․건폐율 또는 용적률․건축물 높이의 최고한도 또는 최저한도 5. 건축물의 배치․형태․색채 또는 건축선에 관한 계획 6. 환경관리계획 또는 경관계획 7. 교통처리계획

② 지구단위계획구역 안에서는 국계법, 건축법, 주차장법의 일부규정을 완화하여 적용

제1종지구단위계획구역 완화대상	제1종지구단위계획 완화적용기준
-도시지역에 개발진흥지구를 지정하고 제1종 지구단위계획구역으로 지정한 경우	당해 용도지역에 적용되는 용적률의 120% 이내 건축법에 의해 제한된 건축물 높이의 120% 이내
-완화 적용되는 한도	당해 용도지역 또는 용도지구에 적용되는 건폐율의 150% 및 용적률의 200% 초과금지
-개발제한구역 등에서 해제 -용적률 높은 지역으로 변경	용적률 완화 및 주차장 설치기준 적용배제

제2종 지구단위계획구역 완화대상	제2종지구단위계획 완화적용기준
건폐율 및 용적률 완화	당해 용도지역 또는 개발진흥지구에 적용되는 건폐율의 150% 및 용적률의 200% 범위 내에서 완화적용
개발진흥지구(계획관리지역에 지정된 개발진흥지구를 제외한다)에 지정된 제2종지구단위계획구역에 대하여는 건축법 시행령의 공동주택 중 아파트 및 연립주택은 허용되지 아니한다.

3) 지구단위계획 수립의 효과

① 지구단위계획구역 안에서는 지구단위계획에 적합하게 건축 또는 용도를 변경하여야 한다.

② 지구단위계획구역 지정의 고시일부터 3년 이내에 지구단위계획이 결정⋅고시되지 아니하는 경우 그 3년이 되는 날의 다음날 지구단위계획구역 지정에 관한 효력을 상실한다.

10. 개발행위의 허가(일반적인 행위제한)

1) 개발행위허가권자 : 특별시장․광역시장․시장 또는 군수의 허가를 받아야 한다.

▶도시계획사업에 의하는 경우에는 그러하지 아니하다.

2) 개발행위허가의 절차

① 신청서 제출

▶ 단, 개발밀도관리구역에서는 기반시설 설치 또는 용지확보에 관한 계획서 제출할 필요가 없다.

② 시행자 의견청취 : 도시계획사업의 시행자의 의견을 들어야 한다.

③ 협의 및 심의(도시계획위원회)

④ 처분 및 효과

「특별한 사유가 없는 한 15일 이내 허가(허가증교부) 또는 불허가(서면) 처분」

「위반시 조치→원상회복명령 및 행정대집행, 3×3」

「허가효과→관련인허가 등의 의제(건축법상 건축허가는 의제대상이 아니다.)」

3) 개발행위허가의 기준

① 용도지역별 특성을 감안하여 토지형질변경 허가기준 면적이 개발행위의 규모에 적합할 것

② 도시관리계획의 내용에 배치되지 아니할 것

③ 도시계획사업의 시행에 지장이 없을 것

④ 주변환경 또는 경관과 조화를 이룰 것

⑤ 개발행위에 따른 기반시설의 설치 또는 그에 필요한 용지의 확보계획이 적정할 것

4) 개발행위허가의 이행담보 등

① 이행보증금 예치대상 : 개발행위자가 국가 등인 경우에는 적용하지 아니한다.

② 이행보증금의 예치

㉠ 이행보증금 예치금액 : 총공사비의 20퍼센트 이내가 되도록 하고, 구체적인 사항 및 예치방법은 특별시·광역시·시 또는 군의 도시계획조례로 정한다.

㉡ 이행보증금은 현금으로 납입하되, 보증서 등으로 이를 갈음할 수 있다.

㉢ 이행보증금은 준공검사를 받은 때에는 즉시 이를 반환하여야 한다.

5) 개발행위허가의 제한

『국토해양부장관, 시․도지사, 시장 또는 군수→도시계획위원회 심의→1회에 한하여 3년 이내 개발행위허가제한→ 일부(③④⑤) 1회에 한하여 2년 이내 연장가능』

① 녹지지역 또는 계획관리지역으로 수목이 집단적으로 생육되고 있거나 조수류 등이 집단적으로 서식하고 있는 지역 또는 우량농지 등으로 보전할 필요가 있는 지역

② 주변의 환경․경관․미관․문화재 등이 크게 오염되거나 손상될 우려가 있는 지역

③ 도시기본계획 또는 도시관리계획이 결정될 경우 용도지역․지구 또는 구역의 변경이 예상되고 그에 따라 개발행위허가의 기준이 크게 달라질 것으로 예상되는 지역

④ 지구단위계획구역으로 지정된 지역

⑤ 기반시설부담구역으로 지정된 지역

6) 개발밀도관리구역(도시관리계획으로 지정하는 것이 아니다.)

① 지정권자 : 특별시장․광역시장․시장 또는 군수

② 대상지역 : 주거지역․상업지역 또는 공업지역에서의 개발행위로 인하여 기반시설의 처리․공급 또는 수용능력이 부족할 것으로 예상되는 지역 중 기반시설의 설치가 곤란한 지역

③ 지정(변경)절차 : 지방도시계획위원회의 심의 ⇒ 지방자치단체 공보에 고시할 것.

④ 지정의 효과 : 건폐율과 용적률 강화적용. 용적률은 당해 용도지역에 적용되는 용적률의 최대한도의 50퍼센트 범위 안에서 이를 강화하여 적용한다.

7) 기반시설부담구역 및 기반시설 설치계획(도시관리계획이 아니다.)

개발밀도관리구역 외의 지역으로서 개발로 인하여 도로, 공원, 녹지 등 기반시설의 설치가 필요한 지역에 기반시설을 설치하거나 그에 필요한 용지를 확보하기 위하여 지정ㆍ고시하는 구역을 말한다.

① 지정권자 : 특별시장․광역시장․시장 또는 군수

② 지정대상 : 다음의 어느 하나에 해당하는 지역에 대하여 지정하여야 한다.

㉠ 법령의 제정ㆍ개정으로 인하여 행위 제한이 완화되거나 해제되는 지역

㉡ 법령에 따라 지정된 용도지역 등이 변경되거나 해제되어 행위 제한이 완화되는 지역

㉢ 해당 지역의 전년도 개발행위허가 건수가 전전년도 개발행위허가 건수보다 20퍼센트 이상 증가한 지역

㉣ 해당 지역의 전년도 인구증가율이 그 지역이 속하는 특별시ㆍ광역시ㆍ시 또는 군(광역시의 관할 구역에 있는 군은 제외)의 전년도 인구증가율보다 20퍼센트 이상 높은 지역

③ 지정(변경)절차 : 주민의견청취⇒지방도시계획위원회의 심의⇒고시

④ 지정기준 : 기반시설부담구역의 지정기준 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정하는 바에 따라 국토해양부장관이 정한다.

⑤ 제2종 지구단위계획구역과의 관계 : 제2종 지구단위계획구역의 지정에 대한 결정ㆍ고시가 있는 경우 해당 구역은 기반시설부담구역으로 지정ㆍ고시된 것으로 보며, 제2종지구단위계획을 수립한 경우에는 기반시설설치계획을 수립한 것으로 본다.

⑥ 특별시장ㆍ광역시장ㆍ시장 또는 군수는 기반시설부담구역이 지정되면 기반시설설치계획을 수립하여야 하며, 이를 도시관리계획에 반영하여야 한다.

⑦ 기반시설부담구역의 지정·고시일부터 1년이 되는 날까지 기반시설설치계획을 수립하지 아니하면 그 1년이 되는 날의 다음날에 기반시설부담구역의 지정은 해제된 것으로 본다.

8) 기반시설 설치비용

단독주택 및 숙박시설 등 대통령령으로 정하는 시설의 신ㆍ증축 행위로 인하여 유발되는 기반시설을 설치하거나 그에 필요한 용지를 확보하기 위하여 부과ㆍ징수하는 금액을 말한다.

① 부과대상 : 200제곱미터(기존 건축물의 연면적 포함)를 초과하는 건축물의 신축ㆍ증축 행위로 한다. 다만, 기존 건축물을 철거하고 신축하는 경우에는 기존 건축물의 건축연면적을 초과하는 건축행위만 부과대상으로 한다.

② 비용납부 : 특별시장ㆍ광역시장ㆍ시장 또는 군수는 납부의무자가 건축허가(사업승인)를 받은 날부터 2개월 이내에 기반시설설치비용을 부과하여야 하고, 납부의무자는 사용승인(준공검사) 신청시까지 이를 내야 한다.-불납시 지방세체납처분의 예에 따라 징수할 수 있다.

11. 도시계획시설사업의 시행

1) 단계별 집행계획의 수립 : 협의→수립→공고(주민의견청취× , 승인× )

수립시기 및 내용	▶ 도시계획시설결정의 고시일부터 2년 이내에 수립하여야 한다. ▶ 재원조달계획⋅보상계획 등을 포함하여 수립
수립권자	① 원칙 : 특별시장․광역시장․시장 또는 군수 ② 예외 : 국토해양부장관․도지사(직접 입안한 도시관리계획)는 계획수립 후→해당 특․광․시장 또는 군수에게 송부→지자체 공보에 공고
수립 등	① 3년 이내(제1단계집행계획), 3년 후(제2단계집행계획) : 매년 제2단계집행계획을 검토하여 3년 이내에 시행할 도시계획시설은 이를 제1단계집행계획에 포함시킬 수 있다. ② 시장 또는 군수는 단계별집행계획을 수립하고자 하는 때→미리 관계 행정기관장과 협의

2) 사업시행자 : 행정청인 시행자 또는 비행정청인 시행자(시행자로 지정받은 자)

비행정청인 시행자는 토지(국․공유지 제외)면적의 3분의 2 이상에 해당하는 토지를 소유하고, 토지소유자 총수의 2분의 1 이상에 해당하는 자의 동의를 얻어야 한다.

3) 실시계획의 작성 및 인가 등

① 실시계획의 작성 「국토부장관, 시․도지사 또는 대도시시장에게 인가신청」

↓       「시행자로 지정 받은 자(비행정청인 시행자) : 미리 시장․군수 의견청취」

② 실시계획인가 및 고시 「학문상 특허(형성적 행위), 인가권자의 자유재량행위」

▶국토부장관이 지정한 시행자→국토부장관 인가 및 고시

↓             ▶그 밖의 시행자→시․도지사나 대도시시장 인가 및 고시

「사전공고 및 열람(20일이상)→의견서제출→타당시 반영」

③ 공사시행(인가효과)   「공시송달(비행정청인 시행자→국장, 시․도지사승인) : 민사소송법 준용」

4) 토지 등의 수용 및 사용

① 도시계획시설사업의 시행자는 모두(행정청 및 비행정청) 토지수용권이 있다.

② 실시계획인가는 사업인정을 받은 것으로 본다.→재결신청은 도시계획시설사업 시행기간 내에 할 것

④ 지대수용권은 인정하지 않으나, 지대(인접지)사용권은 인정한다.

5) 국․공유지의 처분제한 : (위반시 무효)

12. 토지거래허가제도

1) 토지거래허가구역의 지정 : 국토해양부장관이 지정한다.

지정 요건	토지의 투기적 거래가 성행하거나 지가가 급격히 상승하는 지역과 그러한 우려가 있는 지역 : 행위제한 완화 또는 해제지역, 개발사업지 및 인근지역 등
지정 절차	① 심의 : 중앙도시계획위원회의 심의(단, 기간의 만료로 인한 재지정 시에는 중앙도시계획위원회의 심의 전 시․도지사 및 시장․군수 또는 구청장의 의견청취 요함. ② 지정․공고 : 국토해양부장관→시․도지사에게 통지 ㉠ 공고내용 : 허가구역범위, 허가를 요하지 아니하는 면적, 지정기간(5년 이내) 등 ㉡ 효력발생 : 공고일로부터 5일 후 효력발생.(단, 재지정․해제․축소는 공고일 즉시 효력발생. ③ 통지․공고․열람 : 시․도지사⇒등기소장, 시․군․구청장 통지⇒7일 이상 공고, 15일간 일반열람
대상 권리	허가구역 안의 토지에 관한 소유권․지상권(취득목적권리 포함)의 이전 또는 설정에 관한 유상계약 및 예약이 허가대상이다. ☞상속 또는 증여․유증은 허가대상이 아니다.(단, 부담부 증여는 허가를 받아야 한다.) ☞허가 받은 사항을 변경하고자 하는 경우에도 허가를 받아야 한다.

허가대상 기준면적
도시지역 안	주거지역	180㎡	도시지역 외	농지	500㎡
	상업지역	200㎡
				임야	1,000㎡
	공업지역	660㎡
	녹지지역	100㎡
				기타	250㎡
	미지정 지역	90㎡

ⓐ 국토해양부장관이 기준면적의 10% 이상 300% 이하 범위에서 따로 공고한 경우에는 그에 의한다.

ⓑ 토지거래계약을 체결한 후 1년 이내에 동일인과 나머지의 전부 또는 일부를 계속 거래하는 경우→토지 전체에 대한 거래로 본다.

Ⓒ 허가구역 지정당시 허가기준면적을 초과하는 토지를 구역 지정 후 분할하여 거래하는 경우 분할 후 최초의 거래에 한하여 허가기준면적을 초과하는 토지거래계약을 체결하는 것으로 본다.(공유지분으로 거래되는 경우에도 또한 같다.)

Ⓓ 도시계획사업 등의 공공목적으로 인하여 분할된 경우→나머지 부분이 기준면적 이하인 경우에는 최초의 거래라 하더라도 허가를 요하지 아니한다.

2) 토지거래계약허가절차

① 허가신청 「당사자가 공동으로 시․군․구청장에게 허가 신청」

↓

② 조   사 「시․군․구청장」: 토지거래예정금액은 심사기준이 아니다.

↓

③ 처분(허가․불허가) : 「민원사무처리에 관한 법률」의 규정에 의한 처리기간(=15일) 내에 처리.

㉠ 허    가  「법적성질」학문상 인가(대법원판례)  법률행위   형성행위   유효요건

혼합행위(인가＋허가)     쌍방행위   수익행위   보충행위

㉡ 불 허 가  「불허가처분사유 서면통지」

㉢ 미 처 리  「기간 이내에 허가증의 교부 또는 불허가처분사유의 통지가 없거나 선매협의사실의 통지가 없는 때에는 당해 기간이 만료한 날의 다음날에 허가가 있는 것으로 본다. 시장·군수 또는 구청장은 지체없이 신청인에게 허가증을 교부하여야 한다.」

3) 토지거래계약허가제도에 따른 사권의 보호 : 행정쟁송, 매수청구

이의신청	처분을 받은 날로부터 1월 내 이의신청 ⇨ 시장․군수․구청장 ⇨ 도시계획위원회 심의
불허가처분을 받은 토지에 관한 매수청구	【매수청구(불허가처분의 통지를 받은 날부터 1월 이내 시장․군수․구청장에게)⇒매수자 지정(국가․지방자치단체․한국토지공사․정부투자기관․공공단체)⇒매수】 ㉠ 예산 범위 안에서 공시지가를 기준으로 매수하게 하여야 한다.(원칙) ㉡ 매수청구의 대상권리는 소유권과 지상권이다.

4) 토지선매제도

선매요건	허가구역 내 토지거래계약의 허가신청이 있는 경우에 선매대상 토지를 선매자가 매수를 원할 때 ⇨ 협의매수하게 할 수 있다.
선매자	국가․지방자치단체․한국토지공사․정부투자기관․공공단체
선매대상 토지	① 공익사업용 토지일 것. ② 소유권 이전이 목적인 토지일 것.(지상권은 대상권리가 아니다.) ③ 허가를 받아 취득한 토지를 목적대로 이용하고 있지 아니한 토지도 선매대상이다.
선매가격	감정평가업자가 감정평가한 감정가격을 기준으로 하되, 토지거래계약 허가신청서에 기재된 가격이 감정가격보다 낮은 경우에는 허가신청서에 기재된 가격으로 할 수 있다.
불성립시	시장․군수․구청장은 지체없이 허가 또는 불허가 여부를 결정하여 통보.

5) 토지거래계약허가의 특례

① 토지거래계약허가를 받은 것으로 보는 경우

㉠ 협의에 의한 허가의제 : 국가 등인 경우에는 시장·군수 또는 구청장과 협의할 수 있고, 그 협의가 성립된 때에는 그 토지거래계약에 관한 허가를 받은 것으로 본다.

㉡ 통보에 의한 허가의제 : 국유재산관리계획에 따라 국유재산을 허가기준에 적합하게 취득 또는 처분한 후 허가권자에게 그 내용을 통보한 때에는 협의한 것으로 본다.

② 토지거래계약허가의 적용배제 : 일부발췌

㉠ 민사집행법에 의한 경매

㉡ 국유재산관리계획에 따라 국유재산을 일반경쟁입찰에 의하여 처분하는 경우

㉣ 국세 및 지방세의 체납처분 또는 강제집행의 경우(압류부동산공매는 허가불요)

㉤ 외국정부 또는 국제기구가 토지취득신고를 하거나 허가를 받은 경우(외국인은 허가대상)

㉥ 한국자산관리공사에 매각 의뢰되어 3회 이상 공매하였으나 유찰된 토지를 매각하는 경우

③ 농지에 대하여 토지거래계약 허가를 받은 경우→농지취득자격증명발급 의제.

④ 허가증을 교부받은 경우→부동산등기특별조치법의 검인의제.

6) 토지이용에 관한 의무 등(토지거래계약허가의 효과) : 농대2,거축3,복업4,현기5

① 토지거래계약 허가를 받은 자는 대통령령이 정하는 사유가 있는 경우를 제외하고는 5년의 범위 이내에서 다음(대통령령)이 정하는 기간 동안 그 토지를 허가받은 목적대로 이용하여야 한다.

내 용	기 간
농업영위, 대체토지취득	2년
거주용 주택용지, 축산업등 영위	3년
복지(편익)시설, 사업목적	4년
현상보존, 기타	5년

② 시장·군수 또는 구청장은 토지거래계약 허가를 받은 자가 허가받은 목적대로 이용하고 있는지의 여부를 국토해양부령이 정하는 바에 따라 조사하여야 한다.

③ 허가를 받지 아니하고 체결한 계약은 효력이 발생하지 아니한다.

④ 처벌 : 2년 이하 징역 또는 계약체결당시 토지가격(공시지가) 30/100에 상당하는 금액 이하 벌금

7) 이행강제금

① 시장·군수 또는 구청장은 토지의 이용의무를 이행하지 아니한 자에 대하여는 3월 이내의 기간을 정하여 문서로서 토지의 이용의무를 이행하도록 명할 수 있다.

② 시장·군수 또는 구청장은 이행명령이 정하여진 기간 내에 이행되지 아니한 경우에는 토지 취득가액의 100분의 10의 범위 안에서 다음(대통령령)이 정하는 금액의 이행강제금을 부과한다.

당초 목적대로 이용하지 아니하고 방치한 경우	토지취득가액의 100분의 10
직접 이용하지 아니하고 임대한 경우 또는 기타	토지취득가액의 100분의 7
승인을 얻지 아니하고 이용목적을 변경하여 이용하는 경우	토지취득가액의 100분의 5

▶ 이 경우 토지 취득가액은 실거래가로 한다. 다만, 실거래가가 확인되지 아니하는 경우에는 취득 당시를 기준으로 가장 최근에 발표된 공시지가로 한다.

▶ 시장․군수 또는 구청장은 이행강제금을 부과하기 전에 이행강제금을 부과․징수한다는 뜻을 미리 문서로 알려야 한다.

③ 시장·군수 또는 구청장은 최초의 이행명령이 있은 날을 기준으로 하여 1년에 1회씩 당해 이행명령이 이행될 때까지 반복하여 이행강제금을 부과·징수할 수 있다.

④ 시장·군수 또는 구청장은 이용의무기간이 경과한 후에는 이행강제금을 부과할 수 없다.

⑤ 이행강제금의 부과처분에 불복이 있는 자는 시장·군수 또는 구청장에게 이의를 제기할 수 있다.

⑥ 이행강제금 부과, 납부, 징수 및 이의제기 방법 등에 관하여 필요사항은 대통령령으로 정한다.

▶ 이행강제금 부과처분을 받은 자가 이의를 제기하려는 경우에는 부과처분의 고지를 받은 날부터 30일 이내에 이의를 제기하여야 한다.

【2】도 시 개 발 법

1. 도시개발구역의 지정

1) 지정권자

① 원칙 : 시․도지사 또는 대도시시장(2이상 걸치는 경우 : 협의하여 지정할 자 정함)

② 예외 : 국토해양부장관

㉠ 국가가 도시개발사업을 실시할 필요가 있는 경우

㉡ 관계중앙행정기관의 장이 요청하는 경우

㉢ 공공기관장 또는 정부출연기관장이 30만㎡ 이상의 도시개발구역 지정을 제안하는 경우

㉣ 시․도지사 또는 대도시 시장의 협의가 성립되지 아니하는 경우

㉤ 천재지변 등으로 긴급사업이 필요한 경우

2) 지정대상지역 및 규모

도시지역 안	주거지역․상업지역․자연녹지지역․생산녹지지역	1만㎡ 이상
	공업지역	3만㎡ 이상

도시지역 외	원칙	30만㎡ 이상
	㉠ 초등학교 용지확보 후 교육청 동의 얻은 경우 ㉡ 4차로 이상의 도로를 설치하는 경우	20만㎡ 이상

① 광역도시계획 및 도시기본계획이 수립되지 아니한 지역의 경우에는 자연녹지지역 및 계획관리지역에 한하여 도시개발구역을 지정할 수 있다.

② 면적기준 등의 원칙적 규정을 적용하지 아니하는 지역(취개지국)

㉠ 취락지구로 지정된 지역

㉡ 개발진흥지구로 지정된 지역

㉢ 지구단위계획구역으로 지정된 지역

㉣ 국장이 관계 중앙행정기관장과 협의하여 지정하고자 하는 지역(단, 자연환경보전지역은 제외)

3) 지정절차

기초조사	-	지정권자 등의 임의사항-자료제출요구
↓
공람 또는 공청회개최	-	① 2 이상의 일간신문(10만㎡ 미만은 공보에 공고) ② 공람기간(14일 이상) : 의견제출 ③ 100만㎡ 이상은 공람기간의 만료 후에 공청회 개최의무
↓
관계기관장과 협의	-	중앙행정기관장(국토해양부장관)․관계행정기관장(시․도지사)
↓
도시계획위의 심의	-	중앙도시계획위(국토해양부장관), 시․도도시계획위(시․도지사)
↓
지정․고시	-	지정권자
↓
송부․공람	-	지정권자의 송부→시장․군수․구청장의 일반공람(14일 이상)

① 지정제안 : 국가․지방자치단체․조합을 제외한 사업시행자→ 특별자치도지사, 시․군․구청장에게 제안.

▶민간시행자에 해당하는 자는 토지면적 3분의 2 이상에 해당하는 토지소유자(지상권자 포함)의 동의를 얻어야 한다.

▶시장·군수 또는 구청장은 제안자와 협의하여 도시개발구역의 지정을 위하여 필요한 비용의 전부 또는 일부를 제안자에게 부담시킬 수 있다.

② 지정제안의 통보 : 시․군․구청장은 수용여부를 3월 이내에 제안자에게 통보.(연장규정 없음)

4) 도시개발구역지정의 효과

① 용도지역 등 지정의제 : 도시지역과 제1종 지구단위계획구역으로 결정․고시의제.

제2종 지구단위계획구역 및 취락지구로 지정된 지역 예외.

② 지형도면고시의 특례 : 도시개발사업의 시행기간 안에 할 수 있다.

③ 행위제한발생 : 기득권보호→도시개발구역 지정․고시일부터 30일 이내에 신고한 후 계속할 수 있다.

5) 지정의 해제

① 원칙 : 도시개발구역 지정하는 때에 개발계획을 수립하는 경우

구역 지정․고시된 날부터→3년 되는 날까지 실시계획인가 미신청시→3년 되는 날의 다음 날에 해제의제→구역 지정 전으로 각각 환원 또는 폐지.

도시개발사업 공사완료공고일(환지처분공고일)의 다음 날에 해제의제→환원 또는 폐지 없음.

② 예외 : 도시개발구역 지정 후 개발계획을 수립하는 경우

구역 지정․고시된 날부터→2년 되는 날까지 개발계획을 수립․고시하지 아니한 경우→2년 되는 날의 다음 날에 해제의제(330만㎡ 이상은 5년)→구역 지정 전으로 각각 환원 또는 폐지.

개발계획을 수립․고시한 날부터→3년 되는 날까지 실시계획인가 미신청시→3년 되는 날의 다음날에 해제의제(330만㎡ 이상은 5년)→구역 지정 전으로 각각 환원 또는 폐지.

2. 도시개발구역에 대한 개발사업계획(개발계획) : 지정권자가 수립한다.

계획 수립시기	원칙 : 도시개발구역을 지정하고자 할 때에 수립하여야 한다. 예외 : 도시개발구역 지정 후 개발계획을 수립할 수 있는 경우. ① 자연녹지지역․생산녹지지역 ② 도시지역 외의 지역 ③ 국토해양부장관이 관계 중앙행정기관장과 협의하여 지정하고자 하는 지역 ④ 주거지역․상업지역․공업지역의 면적의 합계가 전체 도시개발구역 지정 면적의 100분의 30 이하인 지역
환지방식 개발계획 동의요건	① 지정권자는 환지방식의 개발계획을 수립하려면 토지면적 3분의 2 이상에 해당하는 소유자와 토지소유자 총수의 2분의 1 이상의 동의를 받아야 한다.(변경하려는 경우 동일) ② 국가 또는 지방자치단체인 경우에는 토지소유자의 동의를 필요로 하지 아니한다.
개발계획 내용	⑬ 도시개발구역 밖의 도시기반시설의 설치에 필요한 비용의 부담계획 ⑭ 수용 또는 사용 대상이 되는 권리(토지 등)가 있는 경우에는 그 세목 ▶ ⑬과 ⑭는 도시개발구역의 지정 후에 개발계획에 포함시킬 수 있다.

3. 도시개발사업 시행자 및 실시계획

1) 사업시행자 : 도시개발구역의 지정권자가 사업시행자를 지정한다.

전부 환지방식의 사업시행자 : 토지소유자 또는 조합

2) 사업시행자의 변경 지정 등

지정권자가 지자체 등을 시행자로 지정	① 개발계획의 수립․고시일부터 6월 이내에 시행자 지정 신청을 하지 아니하거나 위법 또는 부당하다고 인정한 때(6월의 범위 안에서 연장가능) ② 지방자치단체의 장이 집행하는 공공시설에 관한 사업과 병행하여 시행할 필요가 있다고 인정한 때 ③ 도시개발구역 안의 국·공유지를 제외한 토지면적의 1/2 이상에 해당하는 토지소유자 및 토지소유자 총수의 1/2 이상이 지방자치단체 등의 시행에 동의한 때
시행자 변경사유	① 실시계획 인가를 받은 후 2년 이내에 사업을 착수하지 아니하는 경우 ② 시행자의 지정 또는 실시계획의 인가가 취소된 경우 ③ 시행자 부도․파산 등의 사유로 사업의 목적을 달성하기 어렵다고 인정되는 경우 ④ 전부를 환지방식으로 시행하는 경우의 시행자가 구역지정 고시일부터 1년 내에 실시계획의 인가를 신청하지 아니하는 경우.(6월내 연장가)

3) 조합의 설립 등

① 설립인가 : 토지소유자 7인 이상→정관작성→지정권자에게 조합설립의 인가

② 변경인가 : 주된 사무소의 소재지 변경, 공고방법의 변경은 신고.

③ 동의확보 ▶토지면적 3분의 2이상 토지소유자 + 구역 안의 토지소유자 총수의 2분의 1이상

㉠ 도시개발구역안 토지면적을 산정함에 있어서 국공유지를 포함하여 산정할 것

㉡ 국공유지를 제외한 전체 사유 토지면적 및 토지 소유자에 대하여 동의 요건 이상으로 동의를 받은 후에 법적 동의 요건의 수에 미달하게 된 경우에는 국공유지 관리청의 동의를 받아야 한다.

㉢ 도시개발구역 지정의 주민공람ㆍ공고일 후에 구분소유권을 분할하게 되어 토지 소유자의 수가 증가하게 된 경우 : 공람ㆍ공고일 전의 토지 소유자의 수를 기준으로 산정하고, 증가된 토지 소유자의 수는 토지 소유자 총수에 추가 산입하지 말 것

④ 등기 : 설립인가를 받은 날로부터 30일 내에 설립등기

⑤ 공법상의 사단법인→이법에 규정한 것을 제외하고는 민법 중 사단법인 규정을 준용한다.

⑥ 조합원 등 : 모든(동의하지 아니한 자 포함) 토지소유자(국․공유지 포함)는 조합원이 된다.

㉠ 조합원은 보유토지의 면적에 관계없이 평등한 결의권을 갖는다.

㉡ 조합의 임원은 그 조합의 다른 임원이나 직원을 겸할 수 없다. 조합의 임원으로 선임된 자가 임원의 결격사유에 해당하게 된 경우에는 그 다음 날부터 임원의 자격을 상실한다.

㉢ 조합은 그 사업에 필요한 비용을 조성하기 위하여 정관으로 정하는 바에 따라 조합원에게 경비를 부과·징수할 수 있다. 징수를 위탁한 조합은 특별자치도지사·시장·군수 또는 구청장이 징수한 금액의 100분의 4에 해당하는 금액을 해당 특별자치도·시·군 또는 구에 지급하여야 한다.

⑦ 대의원회 : 조합원 수가 100인 이상인 경우 설치가능.(총회의 권한을 대행할 수 없는 사항)

▶ 정관의 변경, 개발계획의 수립 및 변경.(단, 실시계획의 수립 및 변경은 제외)

▶ 조합임원의 선임, 조합의 합병 또는 해산에 관한 사항.

4) 실시계획의 작성 및 인가 : 구체적 사업계획

실시계획 작성 ․ 인가 절차	① 작성․인가신청 : 사업시행자→시․군․구청장을 거쳐→지정권자에게 제출. ② 의견청취 : 국토해양부장관이 지정권자이면 시․도지사 또는 대도시 시장, 시․도지사가 지정권자이면 시․군․구청장 의견청취 ③ 인가․고시(지정권자) 및 공람(시․군․구청장) ▶ 실시계획은 개발계획에 부합하도록 작성하여야 한다. ▶ 실시계획에는 지구단위계획이 포함되어야 한다. ▶ 지구단위계획은 국계법 규정에 의한 지구단위계획의 수립기준에 적합하여야 한다.
실시계획 인가효과	① 고시된 내용 중 국계법에 따라 도시관리계획(지구단위계획을 포함한다.)으로 결정하여야 하는 사항은 같은 법에 따른 도시관리계획이 결정되어 고시된 것으로 본다. ② 종전 도시관리계획 중 고시내용에 저촉되는 경우 고시된 내용으로 변경된 것으로 본다.

4. 수용 또는 사용방식에 의한 사업시행

1) 수용․사용 사업시행자 : 계획적이고 체계적인 도시개발 등 집단적인 조성 또는 공급이 필요한 경우

① 모든 사업시행자는 사업에 필요한 토지 등을 수용․사용할 수 있다.

② 민간시행자(조합 제외) ▶토지면적 3분의 2 이상 토지매입＋토지소유자 총수 2분의 1 이상 동의.

2) 공취법 준용 : 이 법에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 공취법을 준용한다.

수용 또는 사용대상이 되는 토지 세부목록을 고시한 때 사업인정 및 그 고시가 있었던 것으로 본다.

3) 수용․사용에 대한 보상

보상기준	보상가격의 평가는 도시개발구역 지정전의 용도지역을 기준으로 평가
토지상환채권	① 토지소유자가 원하는 경우에 토지 등의 매수대금의 일부를 지급하기 위하여 발행. ② 행정청인 시행자→지정권자의 승인→발행 ③ 민간시행자→금융기관 등의 지급보증→지정권자의 승인→발행 ④ 발행규모는 분양토지 또는 분양건축물의 2분의 1을 초과하지 아니하도록 할 것. ⑤ 토지상환채권은 기명식 증권으로 한다. ⑥ 토지상환채권의 이율은 발행당시의 금융기관의 예금금리 및 부동산 수급상황을 고려하여 발행자가 정한다. ⑦ 토지상환채권을 이전하는 경우 취득자는 그 성명과 주소를 토지상환채권원부에 기재하여 줄 것을 요청하여야 한다.

4) 기타 수용․사용방식의 필요조치

선수금	시행자(지정권자가 시행자인 경우 제외)→선수금 수령시→지정권자 승인 ▶행정청인 경우 : 개발계획을 수립ㆍ고시한 후에 토지면적의 100분의 25 이상의 토지에 대한 소유권을 확보할 것 ▶비행정청인 경우 : 소유권 확보+저당권 말소+공사 진척률 100분의 10 이상일 것

조성토지 등의 공급계획	① 시행자는 그가 개발한 토지를 개발계획에서 정한 용도에 따라 공급하여야 한다. ② 조성토지 등 공급계획 작성→지정권자에게 제출하여야 한다. ③ 조성토지 등의 공급방법 등 : 토지의 공급은 경쟁입찰 방법에 의한다. ㉠ 예외 : 다음은 추첨의 방법으로 분양할 수 있다. ▶330㎡이하 단독주택용지 및 공장용지 ▶주택법상의 국민주택규모이하 주택(임대주택포함)용지 ▶주택법상의 공공택지 ㉡ 시행자는 수의계약의 방법으로 토지 등을 공급할 수 있다. ④ 학교용지 등의 공급가격의 조정 : 감정평가업자가 감정평가한 가격이하 공급가능.

5. 환지방식에 의한 사업시행

1) 환지계획의 내용 : 전부 또는 일부의 환지방식 사업시행시 모두 작성하여야 한다.

① 환지설계

② 필지별로 된 환지명세

③ 필지별과 권리별 청산 대상 토지 명세

④ 체비지 또는 보류지의 명세

⑤ 기타 국토해양부령으로 정하는 사항(500분의 1의 환지설계도, 1천 200분의 1 이상의 환지예정도)

2) 환지계획 작성의 기준

① 환지계획은 종전의 토지와 환지의 위치·지목·면적·토질·수리·이용 상황·환경, 그 밖의 사항을 종합적으로 고려하여 합리적으로 정하여야 한다.

② 시행자는 환지 방식이 적용되는 도시개발구역에 있는 조성토지 등의 가격을 평가할 때에는 토지평가협의회의 심의를 거쳐 결정하되, 그에 앞서 대통령령으로 정하는 공인평가기관이 평가하게 하여야 한다.

③ 환지설계는 평가식을 원칙으로 하되, 면적식 및 절충식에서 적합한 방식 선택가능.

④ 동일한 환지계획구역 안에서는 동일한 방식적용.

⑤ 환지는 종전 토지의 위치에 지정함을 원칙으로 한다.(제자리환지)

⑥ 토지부담률 산정방식

[eqn: {보류지면적-법~제32조에~ 의한~ 시행자에게~ 무상귀속되는~ 공공시설면적 } over {환지방식적용사업면적-법~ 제32조에~ 의한~ 시행자에게~ 무상귀속되는~ 공공시설면적 } TIMES 100]

3) 환지계획 작성기준의 특례

① 소유자의 동의 또는 신청에 의한 환지부지정→임차권자 등의 동의도 필요하다.

② 증환지 또는 감환지

③ 환지의 제외(부지정) : 과소토지(소유자 등의 동의를 요하지 않음)

④ 입체환지 : 시행자 처분권한의 건축물 일부+당해 건축물 부지의 공유지분

▶ 토지소유자의 동의(임차권자 동의× )

▶ 입체환지계획 작성에 관하여 필요한 사항은 국토해양부장관이 정할 수 있다.

⑤ 공공시설의 용지: 비환지(飛換地)가 예외적으로 인정된다.

㉠ 공취법상 공공시설의 용지는 환지계획 작성기준을 적용하지 아니할 수 있다.

㉡ 용도폐지 또는 불용토지의 환지부지정→다른 토지에 대한 환지의 대상

⑥ 보류지의 지정 및 체비지(경비충당)

4) 환지계획인가 : 인가신청시 동의를 요하지 아니한다.

① 행정청이 아닌 사업시행자의 인가신청(변경시 동일)

㉠ 비행정청의 환지계획→특별자치도지사․시․군․구청장의 인가(지정권자의 인가× )

㉡ 인가신청 전에 토지소유자와 임차권자 등에게 통지＋14일간 일반공람→의견제출→공람기일이 종료된 날로부터 60일 내에 반영여부 결과통보

㉢ 종전 토지의 합필 또는 분필, 토지소유자간의 합의, 공사완료를 위한 확정측량 결과에 따라 환지계획을 변경하는 경우에는 인가를 요하지 아니한다.

② 행정청인 사업시행자가 환지계획을 정하고자 하는 경우

▶ 토지소유자와 임차권자 등에게 통지＋14일간 일반공람→의견제출→공람기일이 종료된 날로부터 60일 내에 반영여부 결과통보

5) 환지예정지의 지정 등 : 행정쟁송제기 가능

지정	① 통지 : 관계 토지소유자와 임차권자 등에게 환지예정지지정 효력발생시기를 통지 ② 공람 : 14일간 공람⇒기간 내 비행정청인 사업시행자에게 의견서 제출가능
효과	① 사용․수익권의 이동(소유권취득× ) 환지 예정지 지정의 효력발생일부터 환지처분이 공고되는 날까지 종전의 토지는 사용하거나 수익할 수 없다. 사유가 있으면 사용 또는 수익을 시작할 날을 따로 정할 수 있다. ② 수인의무의 발생 ③ 시행자의 체비지 사용․수익 또는 처분 가능 ④ 임대료․지료 기타 사용료 등의 증감청구 : 환지예정지지정 효력발생일부터 60일이내 가능. ⑤ 권리의 포기․계약의 해지 : 환지예정지 지정의 효력발생일부터 60일이내 가능. ㉠ 권리를 포기하거나 계약을 해지한 자는 손실보상을 시행자에게 청구할 수 있다. ㉡ 손실보상한 시행자→토지 또는 건축물 소유자나 이익을 받는 자에게 구상권 행사 ⑥ 사용·수익의 정지 : 미리 30일 이상의 기간을 두고 사전통지 ⑦ 건축물 등 및 장애물 등의 이전 및 제거 : 시행자 손실보상(협의)→공탁 ㉠ 비행정청인 시행자→특별자치도지사․시․군․구청장의 허가.(소유자동의 요하지 아니한다.) ㉡ 주거용인 경우 이전․철거하고자 하는 날로부터 늦어도 2개월 전에 통지.

6) 환지처분 절차 : 종전 토지에 갈음하여 새로운 대지로 교부

① 시행자는 지체없이 공사완료공고 및 공람 : 14일 이상 일반공람(의견청취)

② 공사완료보고서 작성․제출 : 지정권자(시․군․구청장×)의 준공검사․공사완료공고

③ 환지처분시기 : 준공검사 받은 경우(공사완료공고 있는 경우)에는 60일 이내

④ 통지 및 공고 : 시행자는 환지처분을 하고자 하는 때는 토지소유자에게 통지․공고

7) 환지처분의 효과

① 권리의 확정 및 청산금의 확정 : 원칙적 효력

㉠ 환지처분이 공고된 날의 다음날부터 종전 토지로 본다.→별도의 등기 없이도 당연취득.

㉡ 환지를 정하지 아니하는 종전 토지에 존속하던 권리는 환지처분이 공고된 날이 끝나는 때에 소멸.

② 지역권의 특례 : 지역권은 종전의 토지에 존속한다. 다만, 도시개발사업의 시행으로 행사할 이익이 없어진 지역권은 환지처분이 공고된 날이 끝나는 때에 소멸한다.

③ 입체환지의 효력 : 건축물 일부와 당해 토지의 공유지분을 취득한다.

▶종전 토지의 저당권→다음날부터 건축물 일부와 토지 공유지분에 존재

④ 체비지․보류지 귀속(취득) : 환지처분이 공고된 날의 다음날에 취득.

㉠ 체비지→사업시행자.(기처분된 체비지는 매입한 자가 소유권이전등기를 마친 때에 취득.)

㉡ 보류지→환지계획에서 정한 자.(시행자가 취득× )

8) 환지사업의 완료

① 등기의 촉탁 : 시행자→공고 후 14일 내→관할 등기소에 통지→등기를 촉탁․신청하여야 한다.

환지처분이 공고된 날부터 환지등기가 있는 때까지는 다른 등기를 할 수 없다. 다만, 환지처분의 공고일 전에 등기원인이 생긴 것임을 증명하면 가능하다.

② 청산금의 징수(부당이득반환금)․교부(손실보상금) : 현금으로만 청산

㉠ 청산금 결정 : 환지처분하는 때에 결정.(환지대상 제외토지→청산금 교부시 결정)

㉡ 청산금 확정 : 환지처분이 공고된 날의 다음날

㉢ 청산금 소멸시효 : 환지처분이 공고된 날의 다음날로부터 5년간 행사하지 아니하는 때에는 소멸

③ 감가보상금제도 : 청산금과 별개로 지급함.

㉠ 행정청인 사업시행자의 환지사업에 한한다.(수용․사용방식×)

㉡ 시행 후의 토지가격의 총액이 시행 전의 그것보다 감소했어야 한다.

㉢ 지급대상자 : 구역안의 종전 토지소유자 또는 임차권자 등에게 지급.(저당권자×)

6. 도시개발채권 : 도시개발사업 또는 도시계획시설사업에 필요한 자금을 조달

1) 발행자 : 지방자치단체의 장(시․도지사)

2) 발행절차 : 미리 국토해양부장관과 협의 후 행정안전부장관의 승인.

3) 발행방법 등 :「등록기관에 등록하여 발행 또는 무기명으로 발행」

「상환기간→5년 내지 10년의 범위 안에서 조례로 정함」

「소멸시효→상환일부터 기산 원금은 5년, 이자는 2년」

■ 도시개발법상의 동의자 수의 규정 ■

민간시행자의 도시개발구역 지정제안요건	토지면적 2/3 이상의 토지소유자(지상권자포함)
토지소유자가 수용 또는 사용방식으로 제안하는 경우	국․공유지를 제외한 토지면적 3분의 2 이상의 토지사용승낙서 및 토지매매계약서와 2분의 1 이상을 소유한 자의 동의
① 환지방식을 위한 개발계획 수립시 ② 조합설립인가신청요건	토지면적 2/3 이상의 동의와 토지소유자 1/2 이상의 동의
민간시행자(조합은 제외)의 수용방식사업 시행에 따른 수용․사용요건	토지면적 2/3 이상에 해당하는 토지를 소유하고 토지소유자 총수의 1/2 이상에 해당하는 자의 동의

【3】도시 및 주거환경정비법

1. 용어의 정의

1) 정비사업

① 주거환경개선사업 : 도시저소득주민이 집단으로 거주하는 지역으로서 정비기반시설 극히 열악하고 노후․불량건축물이 과도하게 밀집한 지역

② 주택재개발사업 : 정비기반시설이 열악하고 노후․불량건축물이 밀집한 지역

③ 주택재건축사업 : 정비기반시설은 양호하나 노후․불량건축물이 밀집한 지역(정비구역이 아닌 구역에서 시행하는 주택재건축사업을 포함)

④ 도시환경정비사업 : 상업지역․공업지역 등으로서 토지의 효율적 이용과 도심 또는 부도심 등 도시기능의 회복이 필요한 지역

2) 노후․불량건축물

① 건축물이 훼손되거나 일부 멸실로 붕괴 및 안전사고 우려가 있는 건축물

② 주거환경이 불량한 곳에 소재

③ 효용의 현저한 증가가 예상될 것

㉠ 건축법상 대지분할면적의 규정에 의하여 당해 지자체의 조례가 정하는 면적에 미달되거나 효용을 다할 수 없게 된 대지에 있는 건축물

㉡ 공장 등 위해를 초래할 우려가 있는 지역 안에 있는 시․도 조례가 정하는 건축물

㉢ 준공 후 40년까지 사용하기 위해 보수비가 신축비보다 더 클 것으로 예상되는 건축물

④ 도시미관의 저해. 결함. 노후화로 철거가 불가피한 건축물

㉠ 준공된 후 20년이 지난 건축물

㉡ 도시기본계획상의 경관에 관한 사항에 저촉되는 건축물

㉢ 건축물의 급수. 배수. 오수설비 노후화로 기능회복이 어려운 건축물

3) 토지 등 소유자

① 주거환경개선사업·주택재개발사업 또는 도시환경정비사업의 경우에는 정비구역 안에 소재한 토지 또는 건축물의 소유자 또는 그 지상권자

② 주택재건축사업의 경우에는 다음에 해당하는 자

㉠ 정비구역 안에 소재한 건축물 및 그 부속토지의 소유자

㉡ 정비구역이 아닌 구역 안에 소재한 대통령령이 정하는 주택 및 그 부속토지의 소유자와 부대·복리시설 및 그 부속토지의 소유자

▶ 기존 세대수가 20세대 이상인 것.(필요시 아파트 및 연립주택이 아닌 주택 일부 포함 가능)

▶ 기존 세대수가 20세대 미만으로서 20세대 이상으로 재건축하고자 하는 것

2. 정비기본계획의 수립과 정비구역의 지정(정비계획의 수립)

1) 정비기본계획의 수립

① 수립권자 : 특별시장ㆍ광역시장 또는 시장

② 수립단위 : 10년 단위로 수립(5년마다 타당성 여부 검토하여 기본계획에 반영)

③ 수립의 예외지역 : 인구 50만명 미만의 시(도지사가 인정하는 시는 제외)

④ (기본계획 수립 또는 변경)→(14일 이상 주민공람)→(지방의회의 의견청취)→(관계행정기관장과 협의)→(지방도시계획위원회의 심의)→(고시)→(국토해양부장관에게 보고)

⑤ 대도시의 시장이 아닌 시장→도지사의 승인(지방도시계획위원회심의)

⑥ 시․도지사는 정비기본계획의 수립 및 승인에 있어서 국토해양부장관과 사전협의를 하여야 한다.

2) 정비계획의 수립 및 내용

① 정비계획 수립권자(정비구역 지정의 신청) : 시장․군수

② 구역의 지정권자 : 시․도지사 또는 대도시시장

③ (정비계획수립 또는 변경 : 시장․군수)→(주민설명회 및 30일 이상 주민공람)→(지방의회의 의견청취)→(정비구역지정신청)→(지방도시계획위원회와 시․도 또는 대도시 건축위원회 공동 심의)→(정비구역지정 : 시․도지사 또는 대도시시장)→(고시․국토해양부장관에게 보고)

④ 구역지정의 효과

㉠ 정비계획 및 정비구역의 지정→제1종 지구단위계획 및 제1종 지구단위계획구역의 지정 의제

㉡ 정비구역 안에서의 개발행위제한(허가대상) : 위반시(2×2). 단, 기득권은 보호(정비구역의 지정․고시일로부터 30일 이내에 시장․군수에게 신고한 후 이를 계속할 수 있다.)

3. 정비사업의 시행방법과 시행자

1) 시행방법과 시행자

종류	사업시행방법	시행자
주거 환경 개선 사업	▶다음 방법 또는 이를 혼용하는 방법에 따른다. ① (시행자가 정비기반시설을 설치․확대)＋(토지등소유자가 스스로 주택개량) ② 일부 또는 전부수용 후 주택을 토지등소유자에게 우선공급(관리처분계획×) ③ 주거환경개선사업의 시행자가 환지로 공급	토지등 소유자의 3분의 2 이상(좌측 ①의 경우는 과반수)의 동의와 세입자세대수 과반수의 동의를 각각 얻어, ① 시장․군수가 직접 시행 ② 주택공사등을 시행자로 지정. ▶세입자 세대수가 토지등소유자의 2분의 1 이하인 경우는 세입자 동의절차 생략가능.
주택 재개발사업	관리처분계획에 따라 공급 또는 환지로 공급	① 조합이 시행 ② 조합원 과반수의 동의＋시장․군수 또는 주택공사등․건설업자․등록업자 등과 공동시행
주택 재건축사업	관리처분계획에 따라 공급(환지로 공급× ) ▶주택단지 안에 있지 아니하는 건축물은 사업시행상 불가피한 경우와 정비구역 안에서 시행하는 사업에 한한다.	① 조합이 시행 ② 조합원 과반수의 동의＋시장․군수 또는 주택공사등과 공동시행
도시 환경 정비 사업	관리처분계획에 따라 공급 또는 환지로 공급	① 조합 또는 토지등 소유자가 시행 ② 조합원 또는 토지등 소유자의 과반수의 동의＋시장․군수 또는 주택공사등 또는 토지공사(공장이 포함된 구역에서는 제외), 건설업자, 등록업자 등과 공동시행

2) 예외적 사업시행자 : 시장․군수(직접) 시행하거나, 지정개발자(①②) 또는 주택공사 등을 지정.-토지등소유자의 별도의 동의를 받을 필요는 없음.

① 천재․지변 그 밖의 불가피한 사유로 인하여 긴급히 정비사업을 시행할 필요가 있다고 인정되는 때

② 정비사업시행 예정일부터 2년 이내에 사업시행인가를 신청하지 아니하거나 사업시행인가를 신청한 내용이 위법 또는 부당하다고 인정되는 때(주택재건축사업의 경우를 제외한다.)

③ 지자체장이 시행하는 도시계획사업과 병행한 정비사업을 시행할 필요가 있다고 인정되는 때

④ 순환정비방식에 의하여 정비사업을 시행할 필요가 있다고 인정되는 때

⑤ 사업시행인가가 취소된 때

⑥ 당해 정비구역안의 국․공유지면적이 전체 토지면적의 2분의 1 이상인 때

⑦ 당해 정비구역안의 토지면적 2분의 1 이상의 토지소유자와 토지등소유자의 3분의 2 이상에 해당하는 자가 시장․군수 또는 주택공사등을 사업시행자로 지정할 것을 요청하는 때

3) 사업대행자의 지정 : 시장․군수가 지정한다.

지정사유	조합 또는 토지등소유자가 사업을 계속 추진하기 어려워 정비사업의 목적을 달성할 수 없다고 인정하는 때(주거환경개선사업에는 대행제도 없음)
대행자	① 시장․군수(직접대행) ② 지정개발자 또는 주택공사등(시장․군수가 지정). (토지공사×)
사업대행개시결정의 효과	대행자의 지정 고시가 있은 날의 다음 날부터 사업대행완료의 고시가 있을 때까지 사업대행자는 자기의 이름 및 사업시행자의 계산으로 사업시행자의 업무를 집행하고 재산을 관리한다.

4) 기타

① 시공자의 선정 : 건설업자 또는 등록업자를 국토해양부장관이 정하는 경쟁입찰의 방법으로 선정.

㉠ 조합은 조합설립인가를 받은 후 조합총회에서 시공자를 선정.

㉡ 도시환경정비사업을 토지등소유자가 시행하는 경우는 사업시행인가를 받은 후 시공자를 선정.

② 주택재건축사업시행을 위한 안전진단 및 시행여부의 결정 등 : 시장․군수

안전진단신청	주택재건축사업을 시행하고자 하는 자는 시장․군수에게 안전진단을 신청하여야 한다.
안전진단대상	안전진단은 공동주택을 대상으로 한다.
안전진단 제외	㉠ 천재·지변 등으로 주택이 붕괴되어 신속히 재건축을 추진할 필요가 있다고 시장·군수가 인정하는 것 ㉡ 주택 구조안전상 사용금지가 필요하다고 시장·군수가 인정하는 것 ㉢ 노후불량건축물수에 관한 기준을 충족한 경우 잔여 건축물 ㉣ 정비구역내 도로 등 기반시설 설치를 위한 토지위의 건축물
시행여부결정 및 적정성 검토	① 시장·군수는 안전진단의 결과와 도시계획 및 지역여건 등을 종합적으로 검토하여 주택재건축사업의 시행여부를 결정하여야 한다. ② 시장·군수는 재건축사업 시행을 결정한 경우에는 지체 없이 시·도지사에게 결정내용과 해당 안전진단결과보고서를 제출하여야 한다. ③ 시·도지사는 검토결과에 따라 시장·군수에게 재건축사업시행결정의 취소 등 필요한 조치를 요청할 수 있으며, 시장·군수는 특별한 사유가 없는 한 이에 응하여야 한다.

4. 조합설립추진위원회 및 조합의 설립 등

1) 조합설립추진위원회

구성	토지등소유자 과반수의 동의→5인 이상의 위원(위원장 포함)으로 조합설립추진위원회를 구성→시장․군수의 승인
기능	① 정비사업전문관리업자의 선정(운영규정이 정하는 경쟁입찰의 방법으로) ② 개략적인 정비사업 시행계획서의 작성 ③ 조합의 설립인가를 받기 위한 준비업무 등

2) 조합의 설립 등

설립동의 및 인가	① 주택재개발사업 및 도시환경정비사업조합→시장․군수 인가 ▶ 토지등소유자의 4분의 3 이상의 동의+토지면적의 2분의 1 이상의 토지소유자 동의. ② 주택재건축사업조합→시장․군수 인가 ▶ 공동주택 각 동별 (구분소유자의 3분의 2 이상) 및 (토지면적의 2분의 1 이상) 토지소유자 동의와 전체 (구분소유자의 4분의 3 이상) 및 (토지면적의 4분의 3 이상)의 토지소유자 동의. ▶ 주택단지가 아닌 지역이 정비구역에 포함된 때는 주택단지가 아닌 지역안의 토지 또는 건축물 소유자의 4분의 3 이상 및 토지면적의 3분의 2 이상의 토지소유자의 동의.
사업주체 간주	조합이 정비사업을 시행하는 경우 주택법 규정에 의한 사업주체로 보며, 조합설립인가일부터 주택건설사업 등의 등록을 한 것으로 본다.
조합의 법인격등	① 법인으로 한다.(공법상 사단법인) ② 조합 설립의 인가를 받은 날부터 30일 이내→등기함으로써 성립한다. ③ 이 법에 규정된 것을 제외하고는 민법중 사단법인에 관한 규정 준용.
조합원	① 정비사업의 조합원은 토지등소유자(주택재건축사업의 경우에는 주택재건축사업에 동의한 자에 한한다)로 하되, 토지 또는 건축물의 소유권과 지상권이 수인의 공유에 속하는 때에는 그 수인을 대표하는 1인을 조합원으로 본다. ② 투기과열지구로 지정된 지역 안에서의 주택재건축사업의 경우 조합설립인가 후 당해 정비사업의 건축물 또는 토지를 양수(상속·이혼으로 인한 양도·양수의 경우를 제외)한 자는 조합원이 될 수 없다. 사업시행자는 조합설립인가 후 조합원의 자격을 취득할 수 없는 자에 대하여는 조합설립인가일을 기준으로 하여 현금으로 청산하여야 한다.
대의원회	① 조합원의 수가 100인 이상인 조합은 대의원회를 두어야 한다. ② 조합장이 아닌 조합임원은 대의원이 될 수 없다. ③ 대의원의 수ㆍ의결방법ㆍ선임방법 및 선임절차 등에 관하여는 대통령령이 정하는 범위 안에서 정관으로 정한다.
주민대표회의	① 시장․군수 또는 주택공사등이 사업시행자인 경우→구성원(소유자 및 지상권자)의 과반수의 동의로서 구성→시장․군수에게 통보. ② 주민대표회의는 5인 이상 25인 이하로 구성한다.

3) 주택재개발사업(도시환경정비사업) 조합설립인가를 신청할 때 동의자 수 산정

① 1필지의 토지 또는 하나의 건축물이 수인의 공유에 속하는 때에는 그 수인을 대표하는 1인을 토지등소유자로 산정할 것

② 토지에 지상권이 설정되어 있는 경우 토지의 소유자와 해당 토지의 지상권자를 대표하는 1인을 토지등소유자로 산정할 것

③ 1인이 다수 필지의 토지 또는 다수의 건축물을 소유하고 있는 경우에는 필지나 건축물의 수에 관계없이 토지등소유자를 1인으로 산정할 것.

④ 추진위원회 또는 조합의 설립에 동의한 자로부터 토지 또는 건축물을 취득한 자는 추진위원회 또는 조합의 설립에 동의한 것으로 볼 것

⑤ 추진위원회의 승인신청 전 또는 조합설립의 인가신청 전에 동의를 철회하는 자는 토지등소유자의 동의자수에서 제외할 것.

5. 정비사업의 시행절차

1) 사업시행계획

사업시행 계획서	① 토지이용계획(건축물배치계획 포함) ② 정비기반시설 및 공동이용시설의 설치계획 ③ 임시수용시설을 포함한 주민이주대책 ④ 세입자의 주거대책 ⑤ 임대주택의 건설계획 ⑥ 건축물 높이 및 용적률 등에 관한 건축계획 ⑦ 정비사업과정에서 발생하는 폐기물처리계획
	도시환경정비사업의 사업시행계획서를 작성하고자 하는 때에는 ③,④,⑤의 내용을 포함하지 아니할 수 있다.
사업시행인가	작성	① 고시된 정비계획에 따라→사업시행자가 작성 ② 동의확보 : 미리 정관등이 정하는 바에 따라 토지등소유자의 동의(비행정청) ③ 지정개발자인 경우 : 면적 50%이상 토지소유자 동의＋토지등소유자 과반수동의
	인가 신청	① 시행자→시장․군수 ② 경미한 사항을 변경하고자 하는 때→시장․군수에게 신고
	공람	시장․군수→관계 서류의 사본을 14일 이상 일반공람
	인가	사업인정 및 고시의 간주→토지 등의 수용․사용 가능.
	기타	〔정비사업비 예치〕도시환경정비사업→지정개발자→정비사업비 100분의 20 범위 이내 시․도조례가 정하는 금액 예치→청산금의 지급이 완료된 때에 이를 반환한다. 〔교육감 협의〕시장ㆍ군수는 사업시행인가를 하고자 하는 경우 정비구역으로부터 200미터 이내에 교육시설이 설치되어 있는 때에는 해당 지방자치단체의 교육감 또는 교육장과 협의하여야 한다.
주택재건축사업의 용적률 완화 및 소형주택 건설	대상	과밀억제권역에서 주택재건축사업을 시행하는 경우
	비율	법적상한용적률에서 정비계획으로 정하여진 용적률을 뺀 용적률의 100분의 30 이상 100분의 50 이하로서 시ㆍ도조례로 정하는 비율에 해당하는 면적에 주거전용면적 60제곱미터 이하의 재건축소형주택을 건설하여야 한다.

2) 정비사업시행을 위한 조치 등

임시수용 시설 등의 설치	① 대상 : 주거환경개선사업 및 주택재개발사업의 철거주택소유자 또는 세입자 ② 조치 : 임대주택 등에 임시거주하게 하거나 주택자금융자 알선 등의 조치를 하여야 한다. ③ 특혜 : 국가․지방자치단체 그 밖의 공공단체 또는 개인시설이나 토지 일시사용가능. ㉠ 국가 또는 지방자치단체의 시설이나 토지→사용료 또는 대부료 면제(무상) ㉡ 공공단체(지자체 제외) 또는 개인시설이나 토지→손실보상 ④ 원상회복 : 공사완료한 날부터 30일 이내에 철거하고, 원상회복
토지 등의 수용․사용	① 주택재건축사업의 경우 : 긴급히 시행할 필요가 있는 때에 한함. ② 공취법 준용 : 이법에 특별한 규정을 제외하고는 공취법 준용. ㉠ 사업인정 및 고시의제 : 사업시행인가의 고시 ㉡ 보상의 특례 : 준공인가 이후에 현물보상을 할 수 있다.
지상권 등의 계약의 해지	① 정비사업의 시행으로 인하여 지상권·전세권 또는 임차권의 설정목적을 달성할 수 없는 때에는 그 권리자는 계약을 해지할 수 있다. ② 계약을 해지할 수 있는 자가 가지는 전세금·보증금 그 밖의 계약상의 금전의 반환청구권은 사업시행자에게 이를 행사할 수 있다. ③ 당해 금전을 지급한 사업시행자는 토지등소유자에게 구상할 수 있다. ④ 구상이 되지 아니하는 때에는 토지등소유자에게 귀속될 대지 또는 건축물을 압류할 수 있다. 압류한 권리는 저당권과 동일한 효력을 가진다. ⑤ 관리처분계획의 인가를 받은 경우 지상권·전세권설정계약 또는 임대차계약의 계약기간에 대하여는 민법 제280조·제281조 및 제312조제2항, 주택임대차보호법 제4조제1항, 상가건물임대차보호법 제9조제1항의 규정은 이를 적용하지 아니한다.
기타 특례 등	① 정비구역의 분할 : 시장․군수는 효율적 추진을 위해 정비구역을 2이상으로 분할가능. ② 순환정비방식의 정비사업 (모든 정비사업에 적용가능) ㉠ 정비구역 내․외에 새로 건설한 주택 또는 이미 건설되어 있는 주택에 임시로 거주하게 하는 등의 방식으로 그 정비구역을 순차적으로 정비할 수 있다. ㉡ 임시거주자가 사업이 완료된 후에도 순환용주택에 계속 거주하기를 희망하는 때에는 이를 분양하거나 계속 임대할 수 있으며, 이 경우 순환용주택은 관리처분계획에 의하여 토지등소유자에게 처분된 것으로 본다. ㉢ 국가 또는 지방자치단체는 정비사업에 필요한 비용을 보조 또는 융자하는 경우 순환정비방식의 정비사업에 우선적으로 지원할 수 있다.

3) 주거환경개선사업에 관한 특례

① 건축허가 받는 때와 부동산등기 하는 때 : 국민주택채권 매입규정 적용배제.

② 도시계획시설의 결정․구조 및 설치 기준 등 : 국토해양부령으로 따로 정함.

③ 건축기준 등 : 대지와 도로와의 관계, 건축물의 높이제한규정은 시․도 조례로 그 기준을 따로 정할 수 있다.

④ 주거환경개선구역은 정비구역의 지정고시가 있은 날부터 제2종일반주거지역으로 결정․고시된 것으로 본다.(수용 후 우선 공급시는 제3종일반주거지역으로 의제) 단, 정비구역이 개발제한구역이거나  일정한 경우에는 그러하지 아니하다.

4) 관리처분계획 등

분양공고 및 분양신청

① 분양공고 : 사업시행인가고시가 있은 날(사업시행인가 후 시공자를 선정하여 계약을 체결한 날)부터 60일 이내→개략적인 부담금내역 및 분양신청기간 등을 토지등소유자에게 통지하고 공고

② 분양신청

▶분양신청기간은 그 통지한 날부터 30일 이상 60일 이내로 하여야 한다.(분양신청기간을 20일 범위 이내에서 연장가능)

▶우편의 방법으로 하는 때에는 분양신청기간 내에 발송된 것임을 증명할 수 있는 우편으로 할 것.

③ 분양신청을 하지 아니한 자 등에 대한 조치

▶그 해당하게 된 날부터 150일 이내 현금으로 청산

▶청산금액은 사업시행자와 토지등소유자가 협의하여 산정한다.

④ 분양신청 후 잔여분→보류지로 정하거나 조합원 외의 자에게 분양가능.

관리처분계획의 작성

① 관리처분계획 수립 : 시행자(주거환경개선사업 제외)는 분양신청기간이 종료된 때에는 기존의 건축물을 철거하기 전에 분양신청현황을 기초로 관리처분계획을 수립→시장․군수의 인가(경미한 변경은 신고)

② 관리처분계획 내용

▶분양설계  ▶분양대상자의 주소 및 성명  ▶분양대상자별 분양예정 대지․건축물 추산액

▶분양대상자별 종전 토지․건축물 명세 및 사업시행인가 고시가 있은 날을 기준으로 한 가격

▶정비사업비 추산액 및 그에 따른 조합원 부담규모 및 부담시기

▶분양대상자의 종전의 토지 또는 건축물에 관한 소유권 외의 권리명세

③ 관리처분계획 작성기준

「종전 토지 또는 건축물의 면적․이용상황․환경 등을 종합적으로 고려」

「정비구역지정 후 분할된 토지→현금청산 가능」

「분양설계→분양신청기간이 만료되는 날을 기준으로 수립」

「1세대가 1 이상의 주택소유 및 2인 이상이 1주택공유→1주택만 공급」-단, 다음에 해당하는 토지등소유자에 대하여는 소유한 주택 수만큼 공급할 수 있다.

▶투기과열지구 안에 위치하지 아니하는 주택재건축사업 토지등소유자

▶근로자숙소․기숙사 용도로 주택을 소유하고 있는 토지등소유자

▶국가, 지방자치단체 및 주택공사등

④ 재산의 평가(주택재개발사업 또는 주택재건축사업)

▶분양예정인 대지 또는 건축물의 추산액 : 시․도조례가 정하는 바에 의하여 산정하되, 시장․군수가 추천하는 2인 이상의 감정평가업자 의견 참작할 것.

▶종전 토지 또는 건축물 가격 : 시장․군수가 추천하는 2인 이상이 평가한 금액을 산술평균하여 산정.

▶관리처분계획을 변경․중지 또는 폐지하고자 하는 경우 : 분양예정추산액과 종전가격은 사업시행자 및 토지등소유자 전원합의로 산정가능.

관리처분계획 인가․고시

① 공람 등 : 사업시행자→인가받기 전→사본을 30일 이상 공람＋의견청취

② 인가여부결정 등 : 시장․군수→인가신청이 있은 날부터 30일 이내 결정→통보→인가한 때에는 고시.

③ 인가내용통지 : 사업시행자→지체없이 분양신청한 자에게 인가내용 통지.

④ 관리처분계획인가의 효과

『관리처분계획의 인가․고시가 있은 때에는 소유권이전의 고시가 있은 날까지 종전의 토지 또는 건축물에 대한 사용․수익의 금지→시행자 동의시 예외』

『사업시행자는 관리처분계획의 인가를 받은 후 기존의 건축물을 철거하여야 한다.』

⑤ 주택의 공급 등

「사업시행자는 정비사업의 시행으로 건설된 건축물을 인가된 관리처분계획에 따라 토지등소유자에게 공급하여야 한다.」

「관리처분계획에 따른 공급 : 주택법 및 임대주택법의 공급규정에 불구하고 시장․군수의 승인을 얻어 사업시행자가 이를 따로 정할 수 있다.」

「국토해양부장관, 시·도지사, 시장·군수 또는 주택공사등은 조합이 요청하는 경우 주택재개발사업의 시행으로 건설된 임대주택을 인수할 수 있다.」

「관리처분계획에 따라 공급대상자에게 공급 후 남은 주택을 공급대상자 외의 자에게 공급하는 경우 : 주택법의 주택공급규정 적용」

공사시행 및 준공인가

: 시장․군수의 준공인가

이전고시처분 및 등기

① 이전고시절차 : 준공인가 및 공사완료고시→지체 없이 대지의 확정측량을 하고 토지의 분할절차→분양을 받을 자에게 통지→소유권이전→고시 및 시장․군수에게 보고

② 이전고시효과 :「대지 또는 건축물을 분양받을 자는 고시가 있은 날의 다음 날에 그 대지 또는 건축물에 대한 소유권을 취득한다.」

「대지 또는 건축물에 대한 권리의 확정→지역권은 제외」

③ 이전등기 :「소유권이전 고시가 있은 때→지체 없이 등기촉탁․신청」-대법원규칙으로 정한다.

「타등기제한→이전고시의 있은 날부터 등기 있을 때까지는 저당권 등 타등기제한」

④ 청산금 등

「미납부시 : 시장․군수→지방세체납처분의 예에 따라 징수, 그 외 시행자→징수위탁(수수료4/100)」

「사업시행자는 그 청산금을 공탁할 수 있다.」

「소멸시효 : 소유권이전의 고시일 다음 날부터 5년간 행사하지 않는 경우」

「저당권의 물상대위→저당권을 설정한 권리자는 저당권이 설정된 토지 또는 건축물의 소유자가 지급받을 청산금에 대하여 청산금을 지급하기 전에 압류절차를 거쳐 저당권을 행사」

【4】건  축  법

제1절 적용대상

1. 적용대상물

1) 건축물 : 토지에 정착(定着)하는 공작물 중 지붕과 기둥 또는 벽이 있는 것과 이에 딸린 시설물(대문, 담장 등), 지하나 고가(高架)의 공작물에 설치하는 사무소·공연장·점포·차고·창고, 그 밖에 대통령령으로 정하는 것을 말한다.

2) 대지(垈地) : 「지적법」에 따라 각 필지(筆地)로 나눈 토지를 말한다.(1필지 1대지 원칙)

① 2이상의 필지를 하나의 대지로 할 수 있는 토지

㉠ 하나의 건축물을 2필지 이상에 걸쳐 건축하는 경우

㉡ 지적법에 의하여 합병이 불가능한 경우 단, 토지의 소유자가 서로 다르거나 소유권 외의 권리관계가 서로 다른 경우에는 그러하지 아니하다.

*지번지역이 서로 다른 경우, 도면의 축척이 다른 경우, 지반이 연속되지 아니한 경우

㉢ 도시계획시설에 해당하는 건축물을 건축하는 경우

㉣ 사업계획승인을 얻어 주택과 그 부대시설 및 복리시설을 건축하는 경우

㉤ 도로의 지표하에 건축하는 건축물의 경우 시장·군수·구청장이 정하는 토지

㉥ 사용승인을 신청하는 때에 합필할 것을 조건으로 하여 건축허가를 하는 경우

② 1이상의 필지의 일부를 하나의 대지로 할 수 있는 토지

2. 적용대상행위

1) 건축 : 건축물을 신축·증축·개축·재축하거나 이전하는 것을 말한다.

신축	①건축물이 없는 대지(철거․멸실 대지 포함)에 새로이 건축물을 축조하는 것 ②부속건축물만 있는 대지에 새로이 주된 건축물을 축조하는 것(개축․재축 제외)
증축	기존건축물이 있는 대지 안에서 건축물의 건축면적․연면적․층수 또는 높이를 증가시키는 것
개축	기존건축물의 전부 또는 일부(내력벽․기둥․보․지붕틀 중 3이상이 포함)를 철거하고 그 대지 안에 종전과 같은 규모의 범위에서 다시 축조하는 것
재축	건축물이 천재․지변 기타 재해에 의하여 멸실된 경우에 그 대지 안에 종전과 같은 규모의 범위에서 다시 축조하는 것
이전	주요구조부를 해체하지 아니하고 같은 대지의 다른 위치로 옮기는 것

*<참고> 주요구조부 : 내력벽(耐力壁), 기둥, 바닥, 보, 지붕틀 및 주계단(主階段)을 말한다.

2) 리모델링 : 건물의 노후화 억제 또는 기능향상을 위하여 대수선 또는 일부 증축하는 행위를 말한다.

리모델링이 용이한 구조의 공동주택의 건축을 촉진하기 위하여 공동주택을 대통령령이 정하는 구조로 하여 건축허가를 신청하는 경우에는 용적률, 높이제한, 일조 등의 확보를 위한 높이제한의 규정 기준을 120/100의 범위 안에서 대통령령이 정하는 비율로 완화하여 적용할 수 있다.(건폐율 없음에 주의할 것)

3) 대수선 : 기둥·보·내력벽·주계단 등의 구조 또는 외부형태를 수선·변경 또는 증설하는 것

내력벽	내력벽을 증설․해체하거나 내력벽의 벽면적을 30제곱미터이상 수선 또는 변경하는 것
기둥	기둥을 증설․해체하거나 기둥을 3개 이상 수선 또는 변경하는 것
보	보를 증설․해체하거나 보를 3개 이상 수선 또는 변경하는 것
지붕틀	지붕틀을 증설․해체하거나 지붕틀을 3개 이상 수선 또는 변경하는 것
방화구획	방화벽 또는 방화구획을 위한 바닥 또는 벽을 증설․해체하거나 수선․변경하는 것
계단	주계단․피난계단 또는 특별피난계단을 증설․해체하거나 수선․변경하는 것
외부형태	미관지구안에서 건축물의 외부형태(담장을 포함한다)를 변경하는 것
경계벽	다가구주택 및 다세대주택의 가구 및 세대간 경계벽을 증설․해체하거나 수선․변경하는 것

3. 기타 건축법의 적용

구분	대상
전면적 적용 지역	① 도시지역 ② 제2종 지구단위계획구역 ③ 동 또는 읍의 지역(섬의 경우 인구가 500인 이상)
적용 배제 대상물	① 지정문화재나 가지정문화재 ② 철도나 궤도의 선로 부지에 있는 다음의 시설 ㉠ 운전보안시설 ㉡ 보행시설 ㉢ 플랫폼 ㉣ 철도 또는 궤도사업용 급수·급탄 및 급유시설 ③ 고속도로 통행료 징수시설 ④ 컨테이너를 이용한 간이창고(공장의 용도로만 사용되는 건축물의 대지에 설치하는 것으로서 이동이 쉬운 것만 해당된다)
일부 준용 공작물	① 높이 6m를 넘는 굴뚝 또는 철탑․장식탑․기념탑 기타 이와 유사한 것 ② 높이 4m를 넘는 광고탑․광고판 기타 이와 유사한 것 ③ 높이 8m를 넘는 고가수조 기타 이와 유사한 것 ④ 높이 2m를 넘는 옹벽 또는 담장 ⑤ 바닥면적 30㎡를 넘는 지하대피호 ⑥ 높이 8m 이하 기계식주차장 및 철골조립식주차장으로서 외벽이 없는 것 ⑦ 건축조례가 정하는 제조시설․저장시설․유희시설 기타 이와 유사한 것 ⑧ 건축물 구조에 영향을 줄 수 있는 중량물로서 건축조례가 정하는 것

4. 건축법 적용의 특례 등

1) 기존의 건축물 등에 대한 특례(법제5조의2,영제6조의2)

허가권자는 기존의 건축물 및 대지가 법령의 제정·개정 등의 사유로 인하여 법·이 영 또는 건축조례의 규정에 부적합하더라도 다음에 해당하는 경우에는 건축을 허가할 수 있다.

① 기존건축물의 재축

② 증축 또는 개축하고자 하는 부분이 법령 등의 규정에 적합한 경우

2) 다른 법령의 배제(법제14조제항제2항)

① 지하를 굴착하는 경우에는 민법 제244조제1항의 규정을 적용하지 아니한다.

② 오수․분뇨 및 축산폐수의 처리에 대한 법률 제13조의 규정을 적용하지 아니한다.

제2절 건축물의 건축

1. 건축에 관한 입지 및 규모의 사전결정

1) 건축허가에 대한 사전결정신청

① 건축허가 대상 건축물을 건축하고자 하는 자는 건축허가를 신청하기 전에 허가권자에게 사전결정을 신청할 수 있다.

② 사전결정신청자는 건축위원회 심의 및 교통영향분석․개선대책의 검토를 동시에 신청할 수 있다.

③ 허가권자는 사전결정한 후 사전결정일로부터 15일 이내에 사전결정신청자에게 통지하여야 한다.

④ 사전결정을 통지받은 경우에는 다음 각 호의 허가를 받거나 신고 또는 협의를 한 것으로 본다.

㉠「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 의한 개발행위허가

㉡「산지관리법」에 의한 산지전용허가 및 산지전용신고.(단, 보전산지인 경우 도시지역에 한한다.)

㉢「농지법」에 의한 농지전용허가·신고 및 협의

㉣「하천법」에 의한 하천점용허가

2) 사전결정 효력의 상실

사전결정을 통지받은 날부터 2년 이내에 건축허가를 신청하지 아니하는 경우에는 사전결정의 효력이 상실된다.

2. 건축허가

1) 허가권자 : 건축물의 건축 또는 대수선

① 원칙 : 특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장.(일반 도지사는 허가권자가 아니다.)

② 예외 : 특별시장․광역시장의 허가대상

㉠ 21층 이상의 건축물(증축포함)

㉡ 연면적 합계가 10만㎡ 이상인 건축물(공장제외) 건축(연면적10분의 3 이상의 증축포함)

2) 도지사 사전승인 : 50일 내에 승인여부를 결정하여 시장․군수에게 통보. 다만, 건축물의 규모가 큰 경우 등 불가피한 경우에는 30일의 범위 내에서 그 기간을 연장할 수 있다.

① 21층 이상의 건축물(증축포함)

② 연면적의 합계가 10만㎡ 이상인 건축물(공장제외)의 건축(증축포함)

③ 자연환경 또는 수질보호를 위하여 도지사가 지정․공고하는 구역안에 건축하는 3층 이상 또는 연면적합계 1,000㎡ 이상인 공동주택, 일반음식점, 일반업무시설, 위락시설, 숙박시설의 건축물

④ 주거환경․교육환경 등 주변환경 보호상 필요하다고 인정하여 도지사가 지정․공고하는 구역안에 건축하는 위락시설 및 숙박시설의 건축물

3) 건축허가의 신청 등

① 방위산업시설의 건축허가를 받고자 하는 경우에는 건축 관계법령에의 적합여부에 관한 설계자의 확인으로 관계서류에 갈음할 수 있다.(건축허가신청서는 제출하여야 한다.)

② 허가의 거부

허가권자→위락시설 또는 숙박시설에 해당하는 건축물→주거환경 또는 교육환경 등 주변환경을 감안할 때 부적합하다고 인정하는 경우→이 법 또는 다른 법률의 규정에 불구하고 건축위원회의 심의를 거쳐 건축허가를 하지 아니할 수 있다.

③ 공용건축물에 대한 특례

㉠ 국가 또는 지방자치단체는 건축물을 건축 또는 대수선하고자 하는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 의하여 미리 건축물의 소재지를 관할하는 허가권자와 협의하여야 한다.

㉡ 국가 또는 지방자치단체가 건축물의 소재지를 관할하는 허가권자와 협의한 경우에는 건축허가를 받았거나 신고한 것으로 본다.

㉢ 협의한 건축물에 대하여는 사용승인의 규정을 적용하지 아니한다. 다만, 건축물의 공사가 완료된 경우에는 지체없이 허가권자에게 이를 통보하여야 한다.

④ 건축허가에 따른 인허가 의제가 안되는 사항 : (소주먹고 설치면 위험하다)

소방시설 설치허가, 주차장 설치허가, 위험물시설 설치허가

⑤ 건축복합민원 일괄협의회(법제12조)

㉠ 허가권자는 건축물을 건축하는 것이 관계 법령의 규정에 맞는지를 확인하고, 관련규정사항을 처리하기 위하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 건축복합민원 일괄협의회를 개최하여야 한다.

㉡ 개최 : 사전결정 신청일 또는 건축허가 신청일부터 10일 이내에 개최

㉢ 통보 : 회의 개최 3일 전까지 관계행정기관 및 관계부서에 통보

㉣ 의견제출 : 관계행정기관 및 관계부서는 회의를 개최한 날부터 5일 이내에 동의 또는 부동의 의견을 허가권자에게 제출

㉤ 이 영에 규정한 사항 외에 필요한 사항은 건축조례로 정한다.

4) 건축허가나 착공의 제한

국토해양부장관의 건축허가제한	국토해양부장관은 국토관리상 특히 필요하다고 인정하거나 주무부장관이 국방·문화재보존·환경보전 또는 국민경제상 특히 필요하다고 인정하여 요청하는 경우
시․도지사의 건축허가제한	시·도지사는 지역계획 또는 도시계획상 특히 필요하다고 인정하는 경우에는 시장·군수·구청장의 건축허가나 허가를 받은 건축물의 착공을 제한할 수 있다.

① 건축허가 또는 건축물의 착공을 제한하는 경우 그 제한기간은 2년 이내로 한다. 다만, 1회에 한하여 1년 이내의 범위에서 그 제한기간을 연장할 수 있다.

② 시·도지사가 제한한 경우에는 즉시 국토해양부장관에게 보고하여야 하며, 보고를 받은 국토해양부장관은 제한의 내용이 지나치다고 인정하는 경우 그 해제를 명할 수 있다.

5) 건축허가의 취소

절대적	① 허가를 받은 날부터 1년 이내에 공사에 착수하지 아니한 경우.(1년 연장 가능) ② 허가 받은 날부터 1년 이내에 공사에 착수하였으나 공사완료가 불가능하다고 인정하는 경우
임의적	건축법이나 건축법에 의한 명령이나 처분 등에 위반한 경우⇒청문실시

6) 건축신고(건축허가의 특례) : 미리 신고함으로써 건축허가를 받은 것으로 본다.

▶ 신고일부터 1년 이내에 공사에 착수하지 아니한 경우에는 그 신고의 효력은 상실된다.

구분	건축물의 규모		건축물용도	건축행위
	바닥면적합계 85㎡ 이하			증축․개축․재축
관리·농림지역 또는 자연환경보전지역	연면적 200㎡ 미만 + 3층 미만			제2종지구단위계획구역 제외
대수선
소규모	연면적합계	100㎡ 이하		건축
	높이	3m 이하		증축
	표준설계도서+건축조례로 인정			건축
공업지역, 산업단지 및 제2종지구단위계획구역(산업형)	2층 이하+연면적합계 500㎡ 이하		공장
농업 또는 수산업을 영위하기 위하여 읍․면지역	연면적 200제곱미터 이하		창고
	연면적 400제곱미터 이하		축사,작물재배사

3. 용도변경 허가 및 신고

용도변경	시설군	건축물의 용도
⇑ 허가 ⇑ ⇔동일군⇔ 건축물대장 변경신청 ⇓ 신고 ⇓	① 자동차관련시설군	자동차관련시설
	② 산업등 시설군	㉠ 운수시설 ㉡ 창고시설 ㉢ 공장 ㉣ 위험물저장 및 처리시설 ㉤ 분뇨 및 쓰레기처리시설 ㉥ 묘지관련시설
	③ 전기통신시설군	㉠ 방송통신시설 ㉡ 발전시설
	④ 문화집회시설군	㉠ 문화 및 집회시설 ㉡ 종교시설 ㉢ 위락시설 ㉣ 관광휴게시설
	⑤ 영업시설군	㉠ 판매시설 ㉡ 운동시설 ㉢ 숙박시설
	⑥ 교육․복지시설군	㉠ 의료시설 ㉡ 교육연구시설 ㉢ 노유자시설 ㉣ 수련시설
	⑦ 근린생활시설군	㉠ 제1종 근린생활시설 ㉡ 제2종 근린생활시설
	⑧ 주거업무시설군	㉠ 단독주택 ㉡ 공동주택 ㉢ 업무시설 ㉣ 교정 및 군사시설
	⑨ 기타 시설군	㉠ 동물 및 식물관련시설 ㉡ 장례식장

① 건축사 설계 : 허가대상의 경우로 바닥면적의 합계 500㎡ 이상인 용도변경

② 사용승인준용 : 허가 또는 신고대상의 경우로 바닥면적의 합계 100㎡ 이상인 용도변경을 하는 경우

4. 가설건축물의 축조

1) 허가대상 가설건축물 : 특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장의 허가

기준	① 도시계획시설 또는 도시계획시설예정지의 가설건축물인 경우 ②「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」제64조에 적합할 것 ③ 3층 이하일 것 ④ 철근콘크리트조 또는 철골철근콘크리트조가 아닐 것 ⑤ 존치기간은 3년 이내일 것. 다만, 도시계획사업이 시행될 때까지 기간을 연장할 수 있다. ⑥ 전기·수도·가스등 새로운 간선공급설비의 설치를 요하지 아니할 것 ⑦ 공동주택·판매시설·운수시설 등으로서 분양을 목적으로 건축하는 건축물이 아닐 것

2) 신고대상 가설건축물

▶ 신고하여야 하는 가설건축물의 존치기간은 2년 이내로 하되, 존치기간 만료일 30일 전까지 알려야 하고, 존치기간을 연장하려는 건축주는 존치기간 만료일 7일 전까지 신고하여야 한다.

▶ 특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장은 가설건축물의 건축을 허가하거나 축조신고를 받은 경우 국토해양부령이 정하는 바에 따라 가설건축물대장에 이를 기재하여 관리하여야 한다.

제3절 건축절차 등

1. 건축물의 설계 및 착공

1) 건축물의 설계

건축사 설계대상	예외
㉠ 건축허가를 받아야 하는 건축물 ㉡ 건축신고를 하여야 하는 건축물 ㉢ 사용승인을 받은 후 20년 이상 경과된 건축물로서「주택법」의 규정에 의한 리모델링을 하는 건축물	㉠ 바닥면적의 합계가 85제곱미터 미만인 증축·개축 또는 재축 ㉡ 연면적이 200제곱미터 미만이고 층수가 3층 미만인 건축물의 대수선 ㉢ 그 밖에 대통령령으로 정하는 건축물의 건축 등

2) 착공신고

① 허가를 받거나 신고를 한 건축물의 공사를 착수하려는 건축주는 국토해양부령으로 정하는 바에 따라 허가권자에게 공사계획을 신고하여야 한다.

② 건축물의 철거를 신고할 때 착공 예정일을 기재한 경우에는 그러하지 아니하다.

3) 건축공사현장 안전관리예치금 등 : 개선명령위반시 행정대집행법에 따라 대집행.

① 건축허가를 받은 자는 건축물의 건축공사를 중단하고 장기간 공사현장을 방치할 경우에는 공사현장의 미관개선 및 안전관리 등 필요한 조치를 하여야 한다.

② 대상 : 연면적이 5천제곱미터 이상으로서 지방자치단체의 조례로 정하는 건축물에 대하여는 착공신고를 하는 건축주(주공 등은 제외)

③ 예치비용 : 건축공사비의 1퍼센트의 범위 안

④ 예치금의 산정·예치방법 및 반환 등에 관하여 필요한 사항은 당해 지방자치단체의 조례로 정한다.

2. 건축물의 사용승인과 유지 및 관리

1) 사용승인

신청대상	① 건축허가를 받거나 건축신고를 한 후 공사를 완료한 건축물 ③ 허가대상 가설건축물의 건축공사를 완료한 후 그 건축물
사용승인 절차	사용승인신청서를 받은 날로부터 7일 이내→사용승인을 위한 검사 실시→검사에 합격된 건축물→사용승인서 교부→건축물 사용 * 다만, 당해 지방자치단체의 조례로 정하는 건축물은 사용승인을 위한 검사를 실시하지 아니하고 사용승인서를 교부할 수 있다.
사용승인의 예외	① 허가권자가 7일 이내에 사용승인서를 교부하지 아니한 경우 ② 기간을 정하여 임시로 사용의 승인을 한 경우(2년 이내) ③ 공용건축물의 경우

2) 건축물의 유지 및 관리

철거신고	철거예정일 7일전까지 신고서를 시장․군수․구청장에게 제출
멸실신고	멸실 후 30일 이내에 신고서를 시장․군수․구청장에게 제출
등기촉탁	① 지번 또는 행정구역의 명칭이 변경된 경우 ② 사용승인을 얻은 건축물로서 사용승인내용에 면적,구조,용도,층수에 변경이 있는 경우 ③ 건축물의 철거신고에 의하여 철거한 경우 ④ 건축물의 멸실 후 멸실신고한 경우

제4절 대지 및 도로

1. 대지의 기준 등

1) 대지의 안전

① 저지대 : 대지는 인접한 도로면보다 낮아서는 아니된다. 단, 대지의 배수에 지장이 없는 경우 예외.

② 옹벽의 설치 : 손괴의 우려가 있는 토지에 대지를 조성하고자 하는 경우

㉠ 성토(절토)하는 부분 경사도가 1:1.5 이상으로서 높이가 1m 이상인 부분에 옹벽을 설치할 것

㉡ 옹벽의 높이가 3m 이상인 경우에는 이를 콘크리트구조로 할 것.

㉢ 옹벽 외벽면에는 이의 지지 또는 배수시설 외의 구조물이 밖으로 튀어나오지 아니하게 할 것.

2) 대지조경

면적 200제곱미터 이상인 대지의 건축주는 당해 지방자치단체의 조례가 정하는 기준에 따라 대지 안에 조경 기타 필요한 조치를 하여야 한다.(보통 10% 이상)→다음은 예외(일부발췌)

㉠ 자연녹지지역에 건축하는 건축물

㉡ 면적 5,000㎡ 미만인 대지에 건축하는 공장   ㉢ 연면적의 합계가 1,500㎡ 미만인 공장

㉣ 연면적의 합계가 1,500㎡ 미만인 물류시설(주거․상업지역에서의 건축은 제외)

㉤ 자연환경보전지역․농림지역 또는 관리지역(제2종지구단위계획구역은 제외)안의 건축물

3) 공개공지 등의 확보

설치대상지역		대상건축물의 용도	설치규모
① 일반주거지역, 준주거지역 ② 상업지역 ③ 준공업지역 ④ 특별자치도지사 또는 시․군․구청장이 도시화 가능성이 크다고 지정․공고하는 지역		① 문화집회시설 ② 종교시설 ③ 판매시설 ④ 운수시설 ⑤ 업무시설 ⑥ 숙박시설	연면적 합계가 5천㎡ 이상
		다중이용시설로서 건축조례가 정하는 건축물
설치기준	① 조경면적을 공개공지 또는 공개공간의 면적으로 할 수 있다. ② 공개공지는 피로티의 구조로도 설치할 수 있다.
건축기준의 완화	① 용적률은 당해 지역에 적용되는 용적률의 1.2배 이하 ② 건축물의 높이제한(가로구역)은 당해 건축물에 적용되는 높이기준의 1.2배 이하

4) 대지안의 공지

건축선 및 인접대지경계선으로부터 6미터 이내의 범위에서 대통령령이 정하는 바에 의하여 당해 지방자치단체의 조례로 정하는 거리 이상을 띄어야 한다.

5) 대지의 분할제한 : 건축물이 있는 대지(당해 지방자치단체의 조례)

용도지역 내에서 일정면적 미만으로 분할제한	용 도 지 역	대지의 분할제한
	주거지역․기타지역	60㎡
	상업지역	150㎡
	공업지역	150㎡
	녹지지역	200㎡
기타 분할제한 (기준 미달시 분할제한) 대지안의 조경(×) 건축성 지정(×)	① 대지와 도로의 관계(법제44조) ② 건폐율(법제55조) ③ 용적률(법제56조) ④ 대지안의 공지(법제58조) ⑤ 건축물의 높이제한(법제60조) ⑥ 일조 등의 확보를 위한 건축물의 높이제한(법제61조)

3. 도로

1) 도로의 일반적 정의

① 원칙 : 보행과 자동차통행이 가능한 너비 4미터 이상의 도로나 그 예정도로

② 예외 : 지형적 조건 등에 따른 도로의 구조 및 너비

㉠ 지형적 조건으로 차량통행을 위한 도로의 설치가 곤란하다고 인정하여 시장․군수․구청장이 그 위치를 지정․공고하는 구간 안의 너비 3m 이상인 도로

㉡ 막다른 도로로서 당해 도로의 너비가 다음 표에 정하는 기준 이상인 도로

막다른 도로의 길이	도로의 너비
10m 미만	2m
10m 이상 35m 미만	3m
35m 이상	6m(도시지역이 아닌 읍․면 지역에서는 4m)

2) 도로의 지정 및 폐지 또는 변경 : 도로관리대장에 기재․관리

도로 지정	① 원칙 : 허가권자가 이해관계인의 동의를 얻어 지정. ② 예외 : 건축위원회의 심의를 거쳐 도로 지정가능. ㉠ 해외에 거주하는 등 이해관계인의 동의를 받기가 곤란하다고 인정하는 경우 ㉡ 주민이 오랫동안 통행로로 이용하고 있는 사실상의 통로로서 지방자치단체 조례로 정하는 것인 경우
도로 폐지․변경	① 허가권자가 이해관계인의 동의를 얻어 폐지․변경.(예외없음) ② 당해 도로에 편입된 토지의 소유자, 건축주 등이 허가권자에게 지정된 도로의 폐지 또는 변경을 신청하는 경우에도 동일.

3) 대지와 도로와의 관계

원칙	건축물의 대지는 2m 이상을 도로(자동차전용도로는 제외)에 접하여야 한다.
예외	① 완화 『당해 건축물의 출입에 지장이 없다고 인정되는 경우』 『건축물 주변에 광장․공원․유원지 기타 관계 법령에 의하여 건축이 금지되고 공중의 통행에 지장이 없는 공지로서 허가권자가 인정한 경우』 ② 강화 : 연면적의 합계가 2천㎡ 이상인 건축물의 대지는 너비 6m이상인 도로에 4m 이상 접하여야 한다.

4. 건축선의 지정 : 건축선은 원칙적으로 대지와 도로의 경계선이다.

예외	① 소요너비에 못 미치는 너비의 도로인 경우 ㉠ 도로 양쪽에 대지 : 도로중심선으로부터 그 소요 너비의 2분의 1의 수평거리만큼 ㉡ 도로 반대쪽에 경사지 : 경사지가 있는 쪽의 도로경계선에서 소요 너비만큼 ② 도로의 모퉁이에 건축하는 경우 ㉠ 교차하는 2개의 도로가 모두 8미터 미만이어야 한다. ㉡ 교차각이 120°미만이어야 한다.		대지면적에 불산입
	③ 특별자치도지사 또는 시장․군수․구청장이 필요하다고 인정하여 지정하는 경우 ▶도시지역 내에서 4미터 이내이어야 한다. 『건축물의 위치를 정비하거나 환경을 정비하기 위하여 필요시⇒미리 30일 이상 공고(의견제출가능)⇒지방건축위원회 심의⇒지체없이 고시할 것』(도지사승인 없음)		대지면적에 산입
건축제한(효과)		건축물과 담장은 건축선의 수직면을 넘어서는 아니된다. 다만, 지표 아래 부분은 그러하지 아니하다.

제5절 건축물의 구조 및 재료, 설비 등

1. 건축물의 구조안전 확인

구조계산에 의한 구조안전확인	① 층수가 3층 이상인 건축물 ② 연면적이 1천㎡ 이상인 건축물 ③ 높이가 13m 이상인 건축물 ④ 처마높이가 9m 이상인 건축물 ⑤ 기둥과 기둥사이의 거리(내력벽과 내력벽)가 10m 이상인 건축물
지진에 대한 안전여부 확인	① 층수가 3층 이상인 건축물 ② 연면적이 1천㎡ 이상인 건축물 ③ 국토해양부령이 정하는 지진구역 안의 건축물 ④ 국가적 문화유산으로 보존할 가치가 있는 건축물로서 국토해양부령이 정하는 것
구조기술사에 의한 안전확인	① 층수가 16층 이상인 건축물 ② 기둥과 기둥 사이의 거리가 30미터 이상인 건축물 ③ 다중이용건축물 ④ 한 쪽 끝은 고정되고 다른 끝은 지지되지 아니한 구조로 된 차양 등이 외벽의 중심선으로부터 3미터 이상 돌출된 건축물

2. 건축물의 구조․설비 등

1) 방화를 위한 구조

① 대규모 건축물의 방화벽 설치 : 연면적이 1천㎡ 이상인 건축물은 방화벽으로 구획하되, 각 구획의 바닥면적 합계는 1천㎡ 미만이어야 한다.

② 방화지구 안의 건축물

『방화지구 안의 건축물의 주요구조부 및 외벽은 내화구조로 하여야 한다.』

『간판․광고탑등 건축물의 지붕 위에 설치하는 공작물이나 높이 3m 이상의 공작물은 주요부를 불연재료로 하여야 한다.』

③ 방화에 장애가 되는 복합용도의 제한

	같은 건축물 안에 함께 설치할 수 없는 시설
원칙	*의료시설 *공동주택 또는 장례시설 *아동관련시설 및 노인복지시설	*위락시설 *위험물저장 및 처리시설 *공장 또는 정비공장
	아동관련시설 및 노인복지시설	판매시설 중 도매시장 및 소매시장
예외	① 기숙사와 공장이 같은 건축물 안에 있는 경우 ② 중심상업지역․일반상업지역 또는 근린상업지역 안에서 도시 및 주거환경정비법에 의한 도시환경정비사업을 시행하는 경우

2) 승강기의 설치

승용승강기의 설치	① 원칙 : 6층 이상으로서 연면적 2000㎡ 이상인 건축물(And) ② 예외 : 6층인 건물로서 각 층 거실의 바닥면적이 300㎡ 이내마다 1개소 이상의 직통계단을 설치한 건축물은 승용승강기를 설치하지 아니할 수 있다.(6층만)
비상용승강기의 설치	① 높이 31m를 초과하는 건축물(승용승강기뿐만 아니라 비상용승강기를 추가로 설치하여야 한다.) ② 높이 31m를 넘는 각 층의 바닥면적 중 최대바닥면적이 1500㎡ 이하인 건축물에는 1대 이상. ③ 높이 31m를 넘는 각 층의 바닥면적 중 최대바닥면적이 1500㎡가 넘는 건축물에는 1대에 1500㎡를 넘는 매 3000㎡ 이내마다 1대씩 가산한 대수이상. ④ 2대 이상의 비상용승강기를 설치하는 경우에는 화재시 소화에 지장이 없도록 일정한 간격을 두고 설치하여야 한다.

3) 기타

① 옥상난간 : 옥상광장 또는 2층 이상의 층에 있는 노대 주위에는 높이 1.2m 이상의 난간 설치.

② 창문 등의 차면시설 : 인접대지경계선으로부터 직선거리 2미터 이내에 이웃주택의 내부가 보이는 창문 등을 설치하는 경우에는 차면시설을 설치하여야 한다.

③ 건축허용오차

항목	허용되는 오차의 범위
건축선의 후퇴거리	3퍼센트이내
인접건축물과의 거리	3퍼센트이내
건폐율	0.5퍼센트이내(건축면적 5제곱미터를 초과할 수 없다)
용적률	1퍼센트이내(연면적 30제곱미터를 초과할 수 없다)

제6절 건축물의 면적 및 높이 등

1. 건축물의 면적 산정

1) 대지면적 : 대지의 수평투영면적

2) 건축면적 : 건축물 외벽(외벽이 없는 경우는 외곽기둥)의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적

예외	① 지표면으로부터 1m 이하에 있는 부분을 제외한다. ② 처마, 차양, 부연 그 밖에 이와 유사한 것으로서 당해 외벽의 중심선으로부터 수평거리 1미터(한옥의 경우에 2미터) 이상 돌출된 부분이 있는 경우에는 그 끝부분으로부터 수평거리 1미터(한옥의 경우에 2미터)를 후퇴한 선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적

3) 바닥면적 : 건축물의 각층 또는 그 일부로서 벽․기둥 등의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적

산입	① 구획이 없는 건축물 : 지붕 끝부분으로부터 수평거리 1m 후퇴한 선으로 둘러싸인 투영면적 ② 건축물의 노대 등 : 노대(발코니) 등 면적에서 노대 등이 접한 가장 긴 외벽에 접한 길이에 1.5m를 곱한 값을 공제한 면적을 바닥면적에 산입한다.
불산입	① 피로티 등 : 공중의 통행 또는 차량의 통행․주차에 전용되는 경우와 공동주택의 경우에는 이를 바닥면적에 산입하지 아니한다. ② 승강기탑 등 : 승강기탑 등, 굴뚝ㆍ다락(층고가 1.5m 이하) 등과 물탱크 등 기타 이와 유사한 것의 설치를 위한 구조물은 바닥면적에 산입하지 아니한다. ③ 공동주택으로서 지상층에 설치한 기계실․전기실․어린이놀이터․조경시설은 바닥면적에 산입하지 아니한다.

*<참고> 거실 : 건축물 안에서 거주, 집무, 작업, 집회, 오락, 그 밖에 이와 유사한 목적을 위하여 사용되는 방을 말한다.

4) 연면적 : 하나의 건축물의 각층의 바닥면적의 합계로 한다.

예외	▶용적률 산정시 다음 면적을 제외한다. ① 지하층의 면적 ② 지상층의 주차용(당해 건축물의 부속용도인 경우)으로 사용되는 면적 ③「주택건설기준 등에 관한 규정」에 의한 주민공동시설의 면적

*<참고> 지하층 : 건축물의 바닥이 지표면 아래에 있는 층으로서 바닥에서 지표면까지 평균높이가 해당 층 높이의 2분의 1 이상인 것을 말한다.

2. 건축물의 높이산정 등

높이원칙	지표면으로부터 당해 건축물의 상단까지의 높이[건축물의 1층 전체에 피로티가 설치되어 있는 경우에는 피로티의 층고를 제외한 높이]로 한다.
높이특칙	건축물의 옥상에 설치되는 승강기탑 등 ⇒ 수평투영면적의 합계가 당해 건축물의 건축면적의 1/8 이하(사업계획승인대상 공동주택중 전용면적이 85㎡ 이하인 경우 1/6 이하)인 경우 그 부분의 높이가 12m를 넘는 부분에 한하여 당해 건축물의 높이에 산입한다.
층수	① 층의 구분이 명확하지 아니한 건축물 : 높이 4m마다 하나의 층으로 산정 ② 건축물 부분에 따라 층수를 달리하는 경우 : 그 중 가장 많은 층수로 한다. ③ 층수 산입시 제외되는 건축물 ㉠ 지하층 ㉡ 승강기탑․계단탑․망루․장식탑․옥탑 등 : 수평투영면적의 합계가 당해 건축물의 건축면적의 1/8 이하(사업계획승인대상 공동주택중 전용면적 85㎡ 이하인 경우에는 1/6 이하)인 것

3. 건축물의 높이제한

1) 가로구역에 의한 최고높이제한

절차	공고안 작성(허가권자)→주민공람(15일 이상)→심의(지방건축위원회)→지정․공고
기타	① 허가권자는 가로구역 단위로 건축물 최고높이를 지정․공고할 수 있다. ② 지방건축위원회 심의를 거쳐 최고높이를 완화하여 적용할 수 있다. ③ 동일한 가로구역 안에서의 건축물의 높이를 다르게 정할 수 있다. ④ 특별시장․광역시장은 도시의 관리를 위하여 필요하면 가로구역별 건축물 최고높이를 특별시나 광역시의 조례로 정할 수 있다.
건축물의 최고높이가 정하여 지지 아니한 가로구역에서의 건축물의 각 부분의 높이는 그 부분으로부터 전면도로의 반대쪽 경계선까지의 수평거리의 1.5배를 초과할 수 없다.

2) 일조 등의 확보를 위한 높이제한

① 원칙 : 정북방향 인접대지경계선으로부터 거리에 따라 대통령령이 정하는 높이 이하로 하여야 한다.

적용대상		내용
㉠ 전용주거지역 내의 모든 건축물 ㉡ 일반주거지역 내의 모든 건축물 ㉢ 모든 공동주택(단, 일반상업지역․중심상업지역에서는 제외)		ⓐ 높이 4m 이하인 부분 : 인접대지경계선으로부터 1m 이상 ⓑ 높이 8m 이하인 부분 : 인접대지경계선으로부터 2m 이상 ⓒ 높이 8m 초과하는 부분 : 인접대지경계선으로부터 건축물 각 부분 높이의 2분의 1이상
일조의 적용 배제	① 공동주택으로서 일반상업지역․중심상업지역에서 건축하는 경우 ② 2층 이하로서 높이가 8m 이하인 건축물(지방자치단체 조례) ③ 전용주거․일반주거지역 안에서 건축물의 미관향상을 위하여 너비 20m 이상의 도로로서 건축조례가 정하는 도로에 접한 대지 상호간에 건축하는 건축물

② 예외 : 정남방향의 인접대지경계선으로부터의 이격(30일 이상 주민공람)-신규 개발사업지 등

③ 인동거리에 의한 높이제한 : 공동주택에 추가적용

제7절 위반건축물 등

1. 위반건축물 및 기존건축물에 대한 조치

	위반건축물에 대한 조치	기존건축물에 대한 조치
권한	허가권자	시장․군수․구청장
사유	대지 또는 건축물이 이법 또는 이법에 의한 명령․처분을 위반한 경우	기존건축물이 국가보안상 현저히 유해 또는 공익상 현저히 유해한 경우
조치 내용	① 허가․승인의 취소 : 청문실시 ② 공사중지명령 ③ 철거․개(증)축․용도변경․사용금지(제한)	①철거․개(증)축․수선․용도변경․사용금지(제한) 등 조치 : 청문실시 ②상대방 귀책사유가 없는 경우→보상금 지급
기타	① 설치 또는 공급의 중지를 요청가능. ② 타법에 의한 영업행위등의 허가거부요청가능 ③ 행정벌, 이행강제금 부과대상(손실보상×) ④ 계고와 대집행영장 통지없이 행정대집행	① 손실보상 대상→시장 등이 시가 보상 ② 200만원 이하의 벌금 ③ 미관․경관지구 안에서 시정명령(도시미관․주거환경장애→건축위원회의견→개축‧수선(철거×)

2. 행정대집행법의 적용의 특례

허가권자는 특히 필요하다고 인정하는 다음의 경우에 필요한 조치를 함에 있어 행정대집행법의 계고와 대집행 영장통지를 거치지 아니하고 이를 대집행할 수 있다.(이행강제금 부과조치×)

① 건축허가(제11조)                  ② 건축신고(제14조)

③ 토지굴착에 대한 조치(제41조)      ④ 위반건축물에 대한 시정명령(제79조제1항)

3. 이행강제금

1) 이행강제금의 부과 : 허가권자는 위반건축물에 대해 시정명령을 하였으나, 건축주 등이 기한까지 시정명령을 이행하지 않는 경우에는 이행강제금을 부과한다.⇒기존건축물(×)

부과기준	부과금액	부과횟수
① 건폐율․용적률 초과 건축 ② 무허가․무신고 건축	1㎡당 시가표준액 50/100에 상당하는 금액에 위반면적을 곱한 금액이하	최초 시정명령이 있은 날을 기준으로 1년에 2회 이내의 범위 안에서 시정명령이 이행될 때까지 반복하여 이행강제금을 부과․징수할 수 있다.
① 사용승인 얻지 않고 사용(2%) ② 조경의무면적 위반(3%) ③ 건축물 높이제한 위반(10%) ④ 일조등 확보를 위한 높이제한 위반(10%) ⑤ 기타법에 의한 명령이나 처분에 위반한 경우로서 건축조례로 정하는 경우(3%)	당해 건축물 적용 시가표준액(지방세법)에 상당하는 금액의 10/100의 범위 안에서 그 위반내용에 따라 대통령령이 정하는 금액
이행강제금 부과의 감면(서민보호)	연면적 85㎡ 이하의 주거용 건축물인 경우와 기타 위반건축물중 주거용 건축물로서 대통령령이 정하는 경우에는 상기 부과금액의 1/2 범위 안에서 당해 지방자치단체의 조례가 정하는 금액을 부과한다.	총 부과회수 5회를 넘지 아니하는 범위 안에서 당해 지방자치단체의 조례로 부과회수를 따로 정할 수 있다.

2) 이행강제금의 부과절차

① 계고 : 이행강제금을 부과하기 전에 미리 문서로써 계고하여야 한다.

② 부과의 중지 : 시정명령을 이행하는 경우에는 새로운 이행강제금의 부과를 즉시 중지하되, 이미 부과된 이행강제금은 이를 징수하여야 한다.

③ 부과 및 징수절차와 강제징수

㉠ 이행강제금의 부과 및 징수절차는「국고금관리법 시행규칙」을 준용한다. 이 경우 납입고지서에는 이의신청방법 및 이의신청기간을 함께 기재하여야 한다.(행정쟁송제기 가능)

㉡ 허가권자는 이행강제금 부과처분을 받은 자가 이행강제금을 기한 이내에 납부하지 아니하는 때에는 지방세체납처분의 예에 따라 이를 징수한다.

4. 특별건축구역

1) 의의 : 조화롭고 창의적인 건축물의 건축을 통하여 도시경관의 창출, 건설기술 수준향상 및 건축 관련 제도개선을 도모하기 위하여 이 법 또는 관계 법령에 따라 일부 규정을 적용하지 아니하거나 완화 또는 통합(미술장식, 부설주차장, 공원)하여 적용할 수 있도록 특별히 지정하는 구역을 말한다.

2) 지정(법제69조)

① 지정권자 : 국토해양부장관(신청에 의한 지정 또는 직권지정)

② 지정대상지역 : 국가정책사업으로서 대통령령으로 정하는 사업구역(대규모 개발사업지 등)

③ 지정절차 : 지정신청을 받은 날부터 30일 이내에 중앙건축위원회의 심의.

④ 지정의 해제 : 국토해양부장관이 전부 또는 일부를 해제할 수 있다.

㉠ 지정신청기관의 요청이 있는 경우

㉡ 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 지정을 받은 경우

㉢ 특별건축구역 지정일부터 5년 이내에 특별건축구역 지정목적에 부합하는 건축물의 착공이 이루어지지 아니하는 경우

㉣ 특별건축구역 지정요건 등을 위반하였으나 시정이 불가능한 경우

⑤ 도시관리계획 결정의제 : 특별건축구역을 지정하거나 변경한 경우에는 도시관리계획의 결정이 있는 것으로 본다. (단, 용도지역․용도지구․용도구역은 제외)

3) 지정의 제외 : 개발제한구역, 자연공원, 접도구역, 보전산지

4) 관계 법령의 적용 특례 : 특별건축구역에 건축하는 건축물에 대하여는 각 호의 규정을 적용하지 아니할 수 있다.(조건공높이주)

① 건축법상의 조경, 건폐율, 대지안의 공지, 건축물의 높이제한, 일조 등의 확보를 위한 건축물의 높이 제한 (용적률은 없음에 주의)

② 주택법상 주택건설기준

이행강제금 요약
구분	국계법	건축법	농지법
절차	토지이용의무 위반→이행명령→불이행→이행강제금	건축법령 위반→시정명령→불이행→이행강제금	*농지처분사유발생, 1년 내 미처분→처분명령 *경작․매도위탁 없이 6개월 내 불이행→이행강제금
금액 및 횟수	실거래가 100분의 10 이하 1년에 1회	100분의 50 이하×위반면적, 100분의 10 이하(특례: 그 2분의 1) 1년에 2회 내(특례:5회 조례)	개별공시지가 100분의 20 1년에 1회
방법	요식행위(준용규정 없음)	요식행위 (국고금관리법 시행규칙 준용) 행정쟁송제기 가능	요식행위 (비송사건절차법 준용) 행정쟁송제기 불가

【5】주  택  법

제1절 총칙

1. 용어의 정의

1) 주택 : 세대의 세대원이 장기간 독립된 주거생활을 영위할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며, 이를 단독주택과 공동주택으로 구분한다.

① 국민주택 : 국민주택기금으로부터 자금을 지원받아 건설되거나 개량되는 주택으로서 주거전용면적이 1호 또는 1세대당 85제곱미터 이하인 주택.

② 국민주택 등 : 국민주택과 국가․지방자치단체․대한주택공사 또는 지방공사가 건설하는 주택 및 공공건설임대주택 중 전용면적 85㎡ 이하의 주택

③ 민영주택 : 국민주택 등을 제외한 주택

④ 도시형 생활주택

▶150세대 미만의 국민주택규모에 해당하는 주택으로서 사업계획승인을 받아 도시지역에 건설하는 다음의 주택을 말한다.

㉠ 단지형 다세대주택 : 주택으로 쓰는 층수를 5층까지 건축할 수 있다.(건축위원회의 심의)

㉡ 원룸형 주택 : 세대별 주거전용면적은 12제곱미터 이상 30제곱미터 이하일 것

㉢ 기숙사형 주택 : 세대별 주거전용면적은 7제곱미터 이상 20제곱미터 이하로 할 것

▶하나의 건축물에는 도시형 생활주택과 그 밖의 주택을 함께 건축할 수 없으며, 단지형 다세대주택과 그 밖의 도시형 생활주택을 함께 건축할 수 없다.

2) 주택규모(주거전용면적을 기준으로 한다.)

① 단위규모의 제한

자금지원 거주형태	주택의 규모	국민주택규모
단독주택	1호당 330㎡ 이하	1호 또는 1세대당 85㎡ 이하 (수도권외 읍․면지역 : 100㎡ 이하. 도시지역제외.)
공동주택	1세대당 297㎡ 이하
▶국토해양부장관은 도시의 건전한 발전과 산업 및 관광의 진흥을 위해 필요하거나 기타 특별한 사유가 있는 경우에는 주택의 규모를 따로 정할 수 있다.

② 주택의 단위규모 산정방법

㉠ 단독주택 : 바닥면적에서 지하실(거실로 사용되는 면적을 제외한다), 본 건물과 분리된 창고․차고 및 화장실의 면적을 제외한 면적

㉡ 공동주택 : 외벽의 내부선을 기준으로 전용면적을 산정한다.(원칙)

3) 부대시설 : 주차장․관리사무소․담장 및 주택단지안의 도로

4) 복리시설 : 어린이놀이터․근린생활시설․유치원․주민운동시설 및 경로당

5) 관리주체 : 공동주택을 관리하는 다음의 자를 말한다.(입주자대표회의는 관리주체가 아니다.)

① 자치관리기구의 대표자인 공동주택의 관리사무소장

② 관리업무를 인계하기 전의 사업주체

③ 주택관리업자

④ 임대주택법 규정에 의한 임대사업자

6) 리모델링 : 건축물의 노후화 억제 또는 기능향상 등을 위하여 대수선 또는 사용검사일 또는 건축법에 따른 사용승인일부터 15년[15년 이상 20년 미만의 연수중 시·도 조례가 정하는 경우 그 연수]이 경과된 공동주택을 각 세대의 주거전용면적의 10분의 3 이내에서 증축을 하는 행위를 말한다.

7) 공공택지 : 다음에 해당하는 공공사업에 의하여 개발․조성되는 공동주택 건설용지

① 주택법 제18조제2항(수용․사용)의 규정에 의한 국민주택건설 또는 대지조성사업

② 택지개발촉진법에 의한 택지개발사업

③ 산업입지 및 개발에 관한 법률에 의한 산업단지개발사업

④ 국민임대주택건설등에 관한 특별조치법에 의한 국민임대주택단지조성사업

⑤ 도시개발사업(공공사업 시행자가 수용 또는 사용의 방식으로 시행하는 사업과 혼용방식 중 수용 또는 사용방식이 적용되는 구역에서 시행하는 사업에 한한다.)

⑥ 경제자유구역개발사업(수용 또는 사용의 방식으로 시행하는 사업 또는 적용되는 구역에서의 사업)

⑦ 공공기관 지방이전에 따른 혁신도시 건설 및 지원에 관한 특별법에 따른 혁신도시개발사업

⑧ 신행정수도 후속대책을 위한 연기ㆍ공주지역 행정중심복합도시 건설을 위한 특별법에 따른 행정중심복합도시건설사업

⑨ 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제4조에 따른 공익사업으로서 대통령령으로 정하는 사업

2. 주택종합계획의 수립

수립권자	국토해양부장관 : 국민의 주거안정과 주거수준의 향상을 도모
내용	① 주택정책의 기본목표 및 기본방향 ② 국민주택․임대주택의 건설 및 공급 ③ 주택․택지의 수요․공급 및 관리 ④ 주택자금의 조달 및 운용에 관한 사항 ⑤ 저소득자․무주택자 등 주거복지 차원에서 지원이 필요한 계층의 주택지원에 관한 사항 ⑥ 건전하고 지속가능한 주거환경의 조성 및 정비에 관한 사항 ⑦ 주택의 리모델링에 관한 사항
계획의 구분	① 연도별 계획과 10년 단위의 계획으로 구분하며, 연도별 계획은 10년 단위의 계획을 토대로 당해 연도 2월말까지 수립하여야 한다. ② 시․도지사는 주택종합계획에 따라 대통령령이 정하는 범위 안에서 당해 시․도의 조례가 정하는 바에 의하여 연도별 시․도 주택종합계획 및 10년 단위의 시․도 주택종합계획을 수립하여야 한다.
법적성질	① 국토기본법에 의한 국토종합계획에 적합 : 비구속적 행정계획 ② 지방공사 등은 주택종합계획이 정하는 바에 따라 주택건설사업 또는 대지조성사업을 시행하여야 한다.(국민주택 사업주체는 구속을 받는다.)

제2절 주택의 건설

1. 사업주체

1) 등록사업자 : 국토해양부장관에게 등록

① 연간 20호(20세대) 이상의 주택건설사업을 하고자 하는 자

② 연간 1만㎡ 이상의 대지조성사업을 하고자 하는 자

③ 등록말소를 받은 경우 처분 전에 사업계획승인을 얻은 사업은 이를 계속 수행할 수 있다.

2) 공동사업주체의 사업시행

① 토지소유자가 주택을 건설하고자 하는 경우→등록사업자와 공동으로 사업을 시행할 수 있다.

② 주택조합(리모델링주택조합 제외)이 구성원의 주택을 건설하고자 하는 경우→등록사업자(지자체․대한주택공사 및 지방공사 포함)와 공동으로 사업을 시행할 수 있다.

③ 고용자가 근로자의 주택을 건설하고자 하는 경우→등록사업자와 공동으로 사업을 시행하여야 한다.

3) 주택조합 : 지역주택조합, 직장주택조합, 리모델링주택조합

구분	지역주택조합	직장주택조합
자격	① 주택조합 설립인가 신청일부터 입주가능일까지 주택을 소유하지 아니하거나(무주택자) 60제곱미터 이하의 주택을 1채에 한하여 소유한 세대주인 자 ② 동일한 특․광․시․군내에 6월 이상 거주한 자	① 지역주택조합과 동일 ② 당해 특․광․시․군에 소재하는 동일한 국가기관․지자체 또는 법인에 근무하는 자
기타 사항	① 주택조합은 설립인가 당시의 사업계획서상 주택건설예정세대수의 2분의 1 이상의 조합원으로 구성하되, 20명 이상이어야 한다.(단, 리모델링주택조합은 제외)→관할 시장․군수․구청장의 조합설립인가(국민주택을 공급받기 위해 설립하는 직장주택조합인 경우는 신고)→당해 주택건설대지의 100분의 80 이상 토지사용승낙서 첨부. ② 주택조합은 공동으로 사업을 시행하는 등록사업자에게 주택조합업무(주택조합에의 가입알선업무 제외)를 대행하게 할 수 있다. ③ 주택조합과 등록사업자가 공동으로 사업을 시행하면서 시공할 경우에는 등록사업자는 시공자로서의 책임 뿐 만 아니라 자신의 귀책사유로 사업추진이 불가능하게 되거나 지연됨으로 인하여 조합원에게 가한 손해를 배상할 책임이 있다. ④ 조합설립인가를 받은 후에는 조합원의 교체․신규 가입 원칙적 불가. 다만, 조합원 추가모집의 승인을 얻은 경우에는 그러하지 아니하다. 조합원 추가모집의 사전 승인은 1회에 한하여 할 수 있으며, 조합원 추가모집에 따른 주택조합의 변경인가신청은 조합설립인가일로부터 3월 이내에 이를 하여야 한다. ⑤ 주택조합은 설립인가 받은 날부터 2년 이내에 사업계획승인(리모델링주택조합은 허가)을 신청하여야 한다.→경과시 인가를 취소할 수 있다. ⑥ 주택조합은 등록사업자가 소유하고 있는 토지를 주택건설대지로서 사용하여서는 아니된다. 다만, 경․공매를 통한 등록사업자 토지매입시 예외.

리모델링주택조합	① 조합원 : 당해 공동주택 또는 복리시설의 소유권이 수인의 공유에 속하는 경우에는 그 수인을 대표하는 1인을 조합원으로 본다. ② 조합설립을 위한 결의 : 사용검사 후 10년 경과(증축행위는 15년 경과) ㉠ 단지 전체 리모델링 : 각 동 구분소유자와 의결권의 각 3분의 2 이상 ㉡ 해당 동 리모델링 : 그 동 구분소유자 및 의결권의 각 3분의 2 이상

2. 주택건설자금

1) 국민주택채권

발행권자	국토해양부장관의 요청에 의하여 기획재정부장관이 발행한다.
발행방법	① 국민주택채권은 제1종 국민주택채권과 제2종 국민주택채권으로 구분하여 발행한다. ② 액면금액을 발행금액으로 하여 증권을 교부하지 아니하고 증권예탁원에 등록하여 발행→이 경우 채권자는 이미 등록된 국민주택채권에 대하여 그 증권의 교부를 청구할 수 없다.
이자율 등	① 제1종국민주택채권의 이자율은 기획재정부장관이 국토해양부장관과 협의하여 정한다. ② 제1종국민주택채권의 원리금은 발행일부터 5년이 되는 날에 상환한다. ③ 제1종국민주택채권의 이자는 1년 단위의 복리로 계산한다. ④ 제2종국민주택채권의 이자율·상환일·상환조건 등은 기획재정부장관이 국토해양부장관과 협의하여 따로 정한다. 원리금의 상환일은 그 발행일부터 20년을 초과할 수 없다.
적용법규	이 법의 규정을 제외하고는 국채법을 준용한다.
제1종 국채매입	① 국가나 지자체로부터 면허․허가․인가를 받거나 등기․등록을 신청하는 자 ② 국가나 지자체 또는 정부투자기관과 건설공사의 도급계약을 체결하는 자
제2종 국채매입	이 법에 의하여 건설․공급하는 주택을 공급받는 자
중도상환	원칙적으로 중도상환금지.(양도는 가능하다.)

2) 주택상환사채

발행권자	① 대한주택공사 ② 등록업자 : 다음 요건에 모두 해당할 것+금융기관 등의 지급보증 ㉠ 자본금이 5억원 이상인 법인 ㉡ 건설업등록을 하였거나 6층 이상의 아파트를 건설한 실적이 있거나 최근 3년간 300세대 이상의 공동주택을 건설한 실적이 있는 등록업자일 것 ㉢ 최근 3년간 연평균 주택건설실적이 300세대이상인 자 ▶ 등록업자의 발행규모는 최근 3년간의 연평균주택건설호수 이내.
발행절차	국토해양부장관의 승인을 얻어야 한다.
발행방법	① 주택상환사채는 기명증권으로 하고, 사채권자의 명의변경은 취득자의 성명과 주소를 사채원부에 기재하는 방법으로 한다. ② 주택상환사채는 액면 또는 할인의 방법으로 발행한다.
상환기간	3년을 초과할 수 없다.(주택상환사채발행일부터 주택공급계약체결일까지)
양도․중도해약	① 원칙 : 양도․중도해약금지 ② 예외 : 세대구성원이 해외 이주하거나 2년 이상 해외에 체류하고자 하는 경우 등
사채효력	등록업자 등록이 말소된 경우에도 주택상환사채 효력에는 영향을 미치지 아니한다.
적용법규	상법 중 사채발행에 관한 규정 준용.(단, 대한주택공사가 발행하는 경우와 금융기관 등이 상환을 보증하여 등록사업자가 발행하는 경우에는 상법 규정 적용의 예외 인정)

3. 주택건설용지의 확보 : 국민주택 또는 이에 준하는 주택에 적용

국․공유지 등의 우선매각․임대	① 대상 : 국민주택규모의 주택(50% 이상)을 건설하는 주택과 조합주택건설 ② 환매․임대취소 : 매각․임대 후 2년 내에 주택을 건설하지 아니하거나 대지조성사업을 시행하지 아니한 때
체비지의 우선매각	① 환지방식에 의한 도시개발사업의 체비지 매각을 요구시 : 체비지 총면적 1/2 범위 안에서 우선적으로 매각할 수 있다. ② 환지계획의 작성 전 체비지 매각을 요구시 : 환지계획에서 하나의 단지로 지정. ③ 체비지의 양도가격은 감정평가업자가 감정가격을 기준으로 한다. ⇒ 85㎡이하의 임대주택 또는 60㎡이하의 국민주택의 경우는 조성원가를 기준으로 할 수 있다.
토지의 수용․사용	① 국가․지방자치단체․대한주택공사․한국토지공사 및 지방공사인 사업주체가 조사 또는 측량을 하고자 하는 경우와 국민주택사업을 시행하기 위하여 필요한 경우 ② 사업계획승인을 사업인정으로 본다.
토지매수업무 등의 위탁	① 국가․대한주택공사 또는 한국토지공사인 사업주체는 토지매수업무와 손실보상업무를 관할 지방자치단체의 장에게 위탁할 수 있다. ② 토지매수금액과 손실보상금액의 100분의 2의 범위 안에서 위탁수수료를 당해 지방자치단체에 지급하여야 한다.

4. 사업계획승인

1) 사업계획승인권자

① 원칙 : 시․도지사 또는 대도시시장(10만㎡ 이상인 경우), 특․광․특별자치도지사․시장․군수(10만㎡ 미만인 경우)

② 예외 : 국토부장관

㉠ 국가․주공․토공(지방공사는 아니다.)

㉡ 330만㎡ 이상의 규모로 택지개발사업 또는 도시개발사업에 의한 도시개발사업을 추진하는 지역 중 국장이 지정․고시하는 지역 안에서 주택건설사업을 시행하는 경우

㉢ 수도권․광역시 지역의 긴급한 주택난 해소가 필요하거나 지역균형개발 또는 광역적 차원의 조정이 필요하여 국장이 지정․고시하는 지역 안에서 주택건설사업을 시행하는 경우

③ 사업계획에는 부대시설 및 복리시설 설치에 관한 계획도 포함되어야 한다.

④ 승인을 얻은 사업계획을 변경하고자 하는 때에는 변경승인을 얻어야 한다.

2) 주택건설대지의 소유권 확보

주택건설사업계획의 승인을 얻고자 하는 자는 당해 주택건설대지의 소유권을 확보하여야 한다. 다음 사항은 그러하지 아니한다.

① 국계법에 의한 지구단위계획의 결정이 필요한 주택건설사업의 당해 대지면적의 80% 이상을 사용할 수 있는 권원을 확보한 경우

② 사업주체가 주택건설대지의 소유권을 확보하지 못하였으나 당해 대지를 사용할 수 있는 권원을 확보한 경우

③ 국가, 지자체, 주공 또는 지방공사가 주택건설사업을 하는 경우

3) 매도청구 : 사업계획승인을 얻은 사업주체는 해당 주택건설대지 중 사용할 수 있는 권원을 확보하지 못한 대지(건축물 포함)의 소유자에게 그 대지를 시가에 따라 매도할 것을 청구할 수 있으며, 소유자와 3월 이상의 기간 동안 협의하여야 한다.

① 주택건설대지면적 중 95/100 이상에 대하여 사용권원을 확보한 경우 : 사용권원을 확보하지 못한 대지의 모든 소유자에게 매도 청구 가능

② 주택건설대지면적 중 80~95% 확보시 : 사용권원을 확보하지 못한 대지의 소유자 중 지구단위계획구역 결정 고시일 10년 이전에 해당 대지의 소유권을 취득하여 계속 보유하고 있는 자를 제외한 소유자에게 매도청구 가능

③ 리모델링주택조합의 매도청구 : 인가를 받아서 설립된 리모델링주택조합은 그 리모델링 결의에 찬성하지 아니하는 자의 주택 및 토지에 대하여 매도청구를 할 수 있다.

4) 사업계획의 승인 및 공사의 착수

① 국토해양부장관 또는 시·도지사는 사업계획승인의 신청을 받은 때에는 신청을 받은 날부터 60일 이내에 사업주체에게 승인여부를 통보하여야 한다.

② 사업계획승인권자는 사업계획을 승인함에 있어서 당해 주택건설사업 또는 대지조성사업과 직접적으로 관련이 없는 공공청사 등의 용지의 기부채납이나 간선시설 등의 설치에 관한 계획을 포함하도록 요구하여서는 아니된다.

③ 사업계획승인을 얻은 사업주체는 승인을 얻은 날부터 2년 이내에 공사에 착수하여야 한다. 다만, 1년의 범위 안에서 그 공사의 착수기간을 연장할 수 있다.

④ 사업계획승인권자는 사업주체가 공사에 착수하지 아니하는 경우 사업계획의 승인을 취소할 수 있다.

5) 간선시설의 설치 및 비용의 상환

간선시설이란 도로․상하수도․전기시설․가스시설․통신시설 및 지역난방시설 등 주택단지안의 기간시설과 그 기간시설을 당해 주택단지 밖에 있는 동종의 기간시설에 연결시키는 시설. 다만, 가스시설․통신시설 및 지역난방시설의 경우에는 주택단지안의 기간시설을 포함한다.

설치대상	① 100호 이상의 주택건설사업을 시행하는 경우 ② 16,500㎡ 이상의 대지조성사업을 시행하는 경우
설치시기	특별한 사유가 없는 경우 사용검사일까지 설치 완료의무
설치의무	① 도로 및 상하수도시설 : 지방자치단체. 단, 1/2범위내 국가보조 가능 ② 전기시설․통신시설․가스시설 또는 지역난방시설 : 공급자 ③ 우체통 : 국가
설치비용의 부담	① 원칙 : 설치의무자가 부담한다. ② 예외(설치비용의 상환) 간선시설의 설치비상환계약에서 정하는 설치비의 상환기간은 당해 공사의 사용검사일부터 3년 이내로 하여야 한다.

5. 주택의 사용검사

1) 사용검사

검사권자	시장․군수․구청장.(국가․대한주택공사 및 한국토지공사는 국토해양부장관)
검사시기	① 원칙 : 주택건설사업 또는 대지조성사업을 완료한 경우 ② 예외 : 사업계획승인조건의 미이행 등 특별한 사유가 있어 사업을 완료하지 못하고 있는 경우에는 완공된 주택에 대하여 동별로 사용검사를 받을 수 있다.
검사기간	사용검사 신청일로부터 15일 내에 사용검사권자는 검사를 하여야 한다.
검사방법	① 사업주체는 공사를 완료한 때에 사용검사를 받아야 한다. ② 사업주체가 파산 등으로 주택건설사업을 계속할 수 없는 경우에는 시공보증자가 잔여공사를 시공하고 사용검사를 받아야 한다. ③ 시공보증자가 없거나 시공보증자가 파산 등으로 시공을 할 수 없는 경우에는 입주예정자대표회의가 시공자를 정하여 잔여공사를 시공하고 사용검사를 받아야 한다.
검사효과	검사 등의 의제 : 사용검사를 받은 때에는 건축법에 의한 사용승인을 받은 것으로 본다.

2) 임시사용승인 : 시장․군수․구청장에게 신청

주택건설사업	① 원칙 : 건축물이 동별로 공사 완료시 임시사용승인 할 수 있다. ② 예외 : 공동주택인 경우→세대별 임시사용을 승인할 수 있다.
대지조성사업	구획별 공사완료시 임시사용승인 할 수 있다.

제3절 주택의 공급

1. 주택의 공급

1) 주택공급에 관한 규칙(국토해양부령)의 적용대상

원칙적 적용대상	① 사업주체가 사업계획승인을 얻어 건설하는 주택 및 복리시설의 공급 ② 주택과 주택외의 시설을 동일건축물로 20호 이상 건축허가 받아 건축하는 주택 및 복리시설

2) 분양가상한제 적용주택 : 사업주체가 일반에게 공급하는 공동주택은 주택의 분양가격 제한 등에서 정하는 기준에 따라 산정되는 분양가격 이하로 공급하여야 한다.(위반시 2× 2)

3) 토지임대부 및 환매조건부 주택 등의 공급(법제38조의5, 영제45조의13․14․15)

토지 임대부 분양주택	토지의 소유권은 주택을 분양한 자(분양한 자가 토지를 임차하여 건설·분양한 경우에는 토지를 임대한 자)가 갖고 건물부분에 대한 소유권은 주택을 분양받은 자가 갖도록 하여 분양하는 주택-지상권 존속기간 30년
환매 조건부 분양주택	주택의 입주자가 최초로 주택공급계약체결이 가능한 날부터 20년 이내에 처분하는 경우에는 사업주체가 환매하는 것을 조건으로 분양하는 주택. 이 경우 환매에 관한 「민법」 제591조 및 제593조 내지 제595조의 규정은 적용되지 아니한다.

2. 주택공급 관련조치

1) 공급질서 교란금지

금지 행위	다음의 증서나 지위의 매매․양도 또는 이의 알선행위 금지(상속․저당은 가능) ① 주택조합의 지위나 고용주가 건설한 주택을 공급받을 수 있는 지위 ② 입주자 저축증서 ③ 주택상환사채 ④ 시장 등이 발행한 무허가건물확인서․건물철거예정증명서․건물철거확인서 ⑤ 공공사업의 시행으로 인한 이주대책대상확인서 등의 지위
위반시 효과	① 주택공급신청지위를 무효로 하거나, 기체결된 공급계약을 취소할 수 있다. ② 환매 : 사업주체가 주택가격에 해당하는 금액을 지급한 날에 당해 주택을 취득한 것으로 본다. ③ 퇴거명령처분 : 주택가격을 지급하거나 수령통지를 할 수 없는 등의 경우로서 이를 관할 법원에 공탁한 경우에는 기간을 정하여 퇴거를 명할 수 있다. ④ 3년 이하의 징역 또는 3,000만원 이하의 벌금 : 주택공급질서 교란행위자

2) 저당권설정 등의 제한

제한 기간	사업주체는 사업계획승인을 얻어 시행하는 주택건설사업에 의하여 건설된 주택 및 대지에 대하여는 입주자모집공고승인 신청일(주택조합의 경우에는 사업계획승인 신청일) 이후부터 입주예정자가 당해 주택 및 대지의 소유권이전등기를 신청할 수 있는 날(사업주체가 입주예정자에게 통보한 입주가능일) 이후 60일까지의 기간동안 입주예정자의 동의없이 다음의 제한행위를 하여서는 아니된다.
제한 내용	① 당해 주택 및 대지에 저당권 또는 가등기담보권 등 담보물권을 설정하는 행위 ② 당해 주택 및 대지에 전세권․지상권 또는 등기되는 부동산임차권을 설정하는 행위 ③ 당해 주택 및 대지에 매매 또는 증여 등의 방법으로 처분하는 행위
예외	① 당해 주택의 입주자에게 주택구입자금의 일부를 융자하여 줄 목적으로 국민주택기금이나 금융기관으로부터 주택건설자금 및 주택구입자금의 융자를 받는 경우 ② 사업주체가 파산·합병·분할·등록말소·영업정지 등의 사유로 사업을 시행할 수 없게 되어 사업주체가 변경되는 경우

3) 부기등기

등기제한	사업주체는 입주예정자의 동의없이 양도하거나 제한물권을 설정하거나 압류․가압류․가처분 등의 목적물이 될 수 없는 재산임을 소유권등기에 부기등기하여야 한다. 다만, 사업주체가 국가·지방자치단체 및 대한주택공사 등 공공기관이거나 당해 대지가 사업주체의 소유가 아닌 경우 등 대통령령이 정하는 경우에는 그러하지 아니하다.
시기	① 주택건설대지인 경우 : 입주자모집공고승인 신청과 동시에 하여야 한다. ② 건설된 주택인 경우 : 소유권보존등기와 동시에 하여야 한다.
효력	① 사업주체는 사업계획승인이 취소되거나 입주예정자가 소유권이전등기를 신청한 경우를 제외하고는 부기등기를 말소할 수 없다. 다만, 소유권이전등기를 신청할 수 있는 날부터 60일이 경과한 때에는 그러하지 아니하다. ② 부기등기일 후에 당해 대지 또는 주택을 양수 또는 제한물권을 설정 받거나 압류․가압류․가처분 등을 한 경우에는 그 효력을 무효로 한다.

3. 투기과열지구의 지정(법제41조) 및 전매행위 등의 제한(법제41조의2)

1) 투기과열지구의 지정 및 해제

① 국토해양부장관 또는 시·도지사는 주택가격의 안정을 위하여 필요한 경우에 일정한 지역을 주택정책심의위원회의 심의를 거쳐 투기과열지구로 지정하거나 이를 해제할 수 있다.

② 국토해양부장관이 투기과열지구를 지정(해제)할 경우에는 시·도지사의 의견을 들어야 하며, 시·도지사가 투기과열지구를 지정(해제)할 경우에는 국토해양부장관과 협의하여야 한다.

③ 국토해양부장관은 1년마다 주택정책심의위원회의 회의를 소집하여 투기과열지구로 지정된 지역별로 해당 지역의 주택가격 안정여건 변화 등을 고려하여 지정의 계속 여부를 재검토 하여야 한다.

④ 국토해양부장관 또는 시·도지사는 40일 내에 주택정책심의위원회의 심의를 거쳐 지정해제 여부를 결정하여 그 투기과열지구를 관할하는 지방자치단체장에게 심의결과를 통보하여야 한다.

2) 주택공영개발지구의 지정

지정	지정권자	국토해양부장관
	대상	투기과열지구에서 조성되는 공공택지 중에서 주택에 대한 투기가 성행할 우려가 있거나 공공택지 내 주택공급의 공공성을 강화하기 위하여 필요한 경우
	절차	주택정책심의위원회의 심의→고시(관보)→통보(시․도)
양도 제한	양도기관	① 국가 또는 지방자치단체 ② 대한주택공사 ③ 지방공사
	직접시행	공공기관은 당해 택지 내 주택건설사업을 직접 시행하여야 한다.

3) 주택의 전매행위 제한 등

입주자 모집을 하여 최초로 주택공급계약체결이 가능한 날부터 10년 이내의 범위에서 대통령령이 정하는 기간이 경과하기 전에는 이를 전매(매매·증여 그 밖의 권리의 변동을 수반하는 일체의 행위를 포함하되, 상속의 경우를 제외한다.)하거나 이의 전매를 알선할 수 없다.

구분			수도권	충청권	기타지역
투기과열지구			소유권이전등기(5년 초과 못함)		1년
분양가 상한제	공공택지	85㎡ 이하	과밀억제권역(5년) 권역외의 지역(3년)
		85㎡ 초과	과밀억제권역(3년) 권역외의 지역(투기과열지구 3년, 지구외의 지역 1년)
	민간택지	85㎡ 이하	과밀억제권역(3년) 권역외의 지역(투기과열지구 3년, 지구외의 지역 1년)
		85㎡ 초과	투기과열지구(3년) 지구외의 지역(1년)
	공공택지	85㎡ 이하		투기과열지구(3년) 지구외의 지역(1년)
		85㎡ 초과		투기과열지구(3년) 지구외의 지역(1년)
	민간택지 (모든 평형)	투기과열지구		3년	1년
		지구외의 지역
주택공영 개발지구	85㎡ 이하		5년
	85㎡ 초과		3년

전매 제한 대상	① 투기과열지구안에서 건설·공급되는 주택의 입주자로 선정된 지위 ② 분양가상한제 적용주택 및 당해 주택의 입주자로 선정된 지위 ③ 주택공영개발지구에서 분양가격의 제한을 받지 아니하고 공공기관이 건설·공급하는 공동주택 및 당해 주택의 입주자로 선정된 지위
예외	① 세대원이 근무 또는 생업상의 사정이나 질병치료․취학․결혼으로 인하여 세대원 전원이 다른 광역시, 시 또는 군으로 이전하는 경우. 단, 수도권으로 이전하는 경우를 제외한다. ② 상속에 의하여 취득한 주택으로 세대원 전원이 이전하는 경우 ③ 세대원 전원이 해외로 이주하거나 2년 이상의 기간 해외에 체류하고자 하는 경우 ④ 이혼으로 인하여 입주자로 선정된 지위 또는 주택을 그 배우자에게 이전하는 경우 ⑤ 이주대책의 대상자로서 시장․군수 및 구청장이 확인하는 경우 ⑥ 주택의 전매행위 제한을 받는 주택의 소유자가 국가․지방자치단체 및 금융기관에 대한 채무를 이행하지 못하여 경매 또는 공매가 시행되는 경우
위반시	▶ 사업주체의 지위 취득 - 환매조치 ▶ 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금

4. 주택거래신고제

지정권자	국토해양부장관(소득세법상 기획재정부장관이 지정한 투기지역 안에 지정한다.)
지정지역	① 지정하는 날이 속하는 달의 직전월의 아파트의 매매가격상승률이 1.5퍼센트 이상인 지역 ② 직전월로부터 소급하여 3월간의 아파트의 매매가격상승률이 3퍼센트 이상인 지역 ③ 직전월로부터 소급하여 1년간의 아파트의 매매가격상승률이 전국의 아파트매매가격상승률의 2배 이상인 지역 ④ 관할시장․군수 또는 구청장이 주택에 대한 투기가 성행할 우려가 있다고 판단하여 지정을 요청하는 지역
신고대상주택	▶ 공동주택 중 아파트
지정효과	▶ 계약자의 인적사항, 실거래가액, 주택자금조달방안 등을 주택거래계약의 체결일부터 15일 이내 당사자가 공동으로 당해 주택소재지의 관할 시․군․구청장에게 신고하여야 한다. ▶ 신고사항 중 거래대상주택의 취득에 필요한 자금의 조달계획 및 거래대상주택에의 입주여부에 관한 계획은 거래가액이 6억원을 초과하는 경우에 한하여 신고대상이다. ▶ 신고인이 주택거래신고필증을 교부받은 때에는 부동산등기특별조치법의 규정에 의한 검인을 받은 것으로 본다. ▶ 대가가 있는 경우에 한하며, 신규로 건설․공급하는 주택을 신규 취득하는 경우는 제외한다. ▶ 주택거래신고지역 지정 이전에 체결한 계약 중 검인을 받지 아니한 계약에 대하여도 주택거래의 신고규정을 적용한다. 이 경우 주택거래신고지역으로 지정된 날부터 15일내에 신고하여야 한다.
위반시	▶ 미신고나 신고지연, 허위신고시 과태료 부과(취득세의 최고 5배)

제4절 공동주택의 관리

1. 공동주택의 관리

1) 주택법 및 주택법의 명령 등의 적용범위

전부 적용	주택건설사업계획승인을 얻어 건설한 공동주택, 부대시설 및 복리시설
일부 적용	㉠ 임대를 목적으로 하는 공동주택 : 안전관리 등, 하자보수규정 ㉡ 건축허가를 받아 분양을 목적으로 건설한 공동주택 : 하자보수규정

2) 공동주택에서의 행위제한 등

① 입주자 등(입주자․사용자․관리주체 포함)이 허가 또는 신고를 요하는 행위

시장․군수․구청장의 허가․신고사항	㉠ 공동주택을 사업계획에 따른 용도외의 용도에 사용하는 행위 ㉡ 공동주택을 신축․증축․개축․대수선 또는 리모델링하는 행위 ㉢ 공동주택을 파손 또는 훼손하거나 당해 시설의 전부 또는 일부를 철거하는 행위 ㉣ 공동주택의 용도폐지 ㉤ 공동주택의 재축 및 비내력벽의 철거

② 리모델링 허가 :  시장ㆍ군수ㆍ구청장의 허가

리모델링조합	주택단지 전체를 리모델링하고자 하는 경우에는 주택단지 전체 구분소유자 및 의결권의 각 5분의 4 이상의 동의와 각 동별 구분소유자 및 의결권의 각 3분의 2 이상의 동의를 얻어야 하며, 동을 리모델링하고자 하는 경우에는 그 동의 구분소유자 및 의결권의 각 5분의 4 이상의 동의를 얻어야 한다.
입주자대표회의	주택단지의 주택소유자 전원의 동의를 얻은 입주자대표회의

③ 관리주체의 동의를 요하는 행위

관리주체의 동의로 허용되는 행위	㉠ 시장․군수․구청장의 허가․신고사항에 해당되지 아니하는 범위안에서 주택내부의 구조물과 설비를 증설하거나 제거하는 행위 ㉡ 공용부분에 물건을 적재하여 통행․피난 및 소방을 방해하는 행위 ㉢ 공동주택에 광고물․표지물 또는 표지를 부착하는 행위 ㉣ 가축을 사육하거나 방송시설 등을 사용함으로써 공동주거생활에 피해를 미치는 행위 ㉤ 공동주택의 발코니 난간 또는 외벽에 돌출물을 설치하는 행위 ㉥ 전기실․기계실․정화조시설 등에 출입하는 행위

3) 주택관리업자 등에 의한 의무관리대상 공동주택의 범위

① 300세대 이상의 공동주택

② 150세대 이상으로서 승강기가 설치된 공동주택

③ 150세대 이상으로서 중앙집중식 난방방식(지역난방방식을 포함한다)의 공동주택

④ 건축허가를 받은 주택외의 시설과 주택을 동일건축물로 건축하는 경우로서 주택이 150세대 이상인 경우

2. 하자보수의무 : 사업주체의 의무

1) 하자보수의무대상

① 주택법에 따라 사업계획승인을 얻어 건설한 공동주택⇒사업주체

② 건축허가를 받아 분양을 목적으로 건설한 공동주택⇒건축주

③ 공동주택을 신축․증축․개축․대수선 또는 리모델링하는 행위⇒시공자

▶사업계획승인대상인 단독주택 20호 이상에 대해서는 하자보수 규정이 없다.

2) 하자담보책임기간

공동주택의 사용검사일 또는 「건축법」에 의한 공동주택의 사용승인일부터 공동주택의 내력구조부별 및 시설공사별로 10년 이내의 범위에서 대통령령이 정하는 담보책임기간 안에 공사상 잘못으로 인한 균열·침하·파손 등 대통령령으로 정하는 하자가 발생한 때에는 그 하자를 보수하여야 한다.

① 시설공사별 하자담보책임기간 : 사용검사일로부터 1년 내지 4년

② 내력구조부의 하자담보책임기간

*기둥․내력벽(힘을 받지 않는 조적벽 제외) : 사용검사일로부터 10년

*보․바닥․지붕 : 사용검사일로부터 5년

3) 하자보수보증금

① 하자보수보증금 예치의무자 : 사업계획승인을 얻어 공동주택을 건설한 사업주체

㉠ 사업주체로부터 건설공사를 일괄 도급받아 건설공사를 수행한 자가 따로 있는 경우에는 그 자

㉡ 임대를 목적으로 하는 공동주택의 경우 건설임대주택을 분양전환 하고자 하는 자

㉢ 국가․지방자치단체․대한주택공사 및 지방공사인 사업주체는 하자보수보증금의 예치의무가 없다.

② 하자보수보증금 예치

㉠ 사업주체는 사용검사권자가 지정하는 금융기관에 사용검사권자의 명의로 하자보수보증금을 예치하고, 그 예치증서를 사용검사권자에게 제출하여야 한다.

㉡ 사용검사권자는 입주자대표회의가 구성된 때에는 지체없이 하자보수보증금의 예치명의를 당해 입주자대표회의의 명의로 변경하여야 하며, 입주자대표회의는 사업주체의 하자보수책임이 종료되는 때까지 하자보수보증금을 금융기관에 예치하여 보관하여야 한다.

③ 하자보수보증금액의 법정기준 : 법정공사금액의 100분의 3

④ 하자보수보증금 예치방법

㉠ 현금

㉡ 입주자대표회의를 피보험자로 하는 은행의 지급보증서

㉢ 입주자대표회의 또는 그 위임을 받은 자를 피보험자로 하는 이행보증보험증권

㉣ 건설산업기본법에 의한 건설공제조합이 발행하는 보증서

㉤ 대한주택보증주식회사가 발행하는 보증서

4) 하자보수의 요구 등

① 사업주체는 하자보수요구를 받은 날부터 3일 이내에 그 하자를 보수하거나 보수일정을 명시한 하자보수계획을 입주자대표회의 등에 통보하여야 한다.

② 입주자대표회의 등은 사업주체가 하자보수요구를 받은 날부터 3일 이내에 하자의 보수 또는 하자보수계획의 통보를 하지 아니하거나 통보한 하자보수계획에 따라 하자보수를 이행하지 아니하는 경우에는 하자보수보증금을 사용하여 직접 보수하거나 제3자에게 보수하게 할 수 있다.

5) 하자보수보증금의 반환 : 이미 사용한 하자보수보증금은 이를 반환하지 아니한다.

【6】농  지  법

제1절 농지의 소유 등

1. 용어의 정의

1) 농지와 비농지의 구분

농지	비농지
① 전․답 또는 과수원 기타 그 법적 지목 여하에 불구하고 실제 토지현상-조경목적으로 식재한 것 제외 ② 토지의 개량시설과 토지에 설치하는 농축산물 생산시설-고정식온실, 농막, 축사 등	① 지목이 전․답․과수원이 아닌 토지로서 농작물의 경작이나 다년성식물 재배지로 계속하여 이용되는 기간이 3년 미만인 토지 ② 지목이 임야인 토지로서 그 형질을 변경하지 아니하고 다년성식물의 재배에 이용되는 토지 ③ 초지법에 의하여 조성된 초지

2) 농업인(천, 90, 330, 120, 100만 암기)

① 1,000㎡ 이상의 농지를 농작물 또는 다년성 식물을 경작 또는 재배하거나 1년 중 90일 이상 농업에 종사하는 자

② 농지에 330㎡ 이상의 고정식 온실․버섯재배사․비닐하우스 등 농림부령이 정하는 농업생산에 필요한 시설을 설치하여 농작물․다년성 식물을 경작 또는 재배하는 자

③ 대가축 2두, 중가축 10두, 소가축 100두, 가금 1,000수 또는 꿀벌 10군 이상을 사육하거나 1년 중 120일 이상을 축산업에 종사하는 자

④ 농업경영을 통한 농산물의 연간 판매액이 100만원 이상인 자

2. 농지 소유제한의 예외

1) 농지소유의 예외 : 국 교 주 상 담 허 협 8년 1500미만

① 국가나 지자체가 농지를 소유하는 경우     ② 학교, 시험지․연구지․실습지 또는 종묘생산지

③ 주말․체험영농       ④ 상속(유증 포함) (증여는 ×)

⑤ 8년 이상 농업경영을 하던 자가 이농 후 계속 소유하는 경우

⑥ 금융기관 등의 저당권자의 담보농지 취득

⑦ 농지전용허가를 받거나 농지전용신고를 한 농지 소유

⑧ 농지전용협의를 마친 농지 소유

⑨ 개발사업지구의 1500㎡ 미만의 농지나 농어촌정비법에 따른 농지를 취득하여 소유하는 경우

⑩ 법으로 취득 : 한국농어촌공사 및 농지관리기금법, 농어촌정비법의 농지취득, 공유수면 매립법의 매립농지, 토지수용, 공취법으로 취득, 그 외 개발사업과 관련하여 사업시행자가 소유하는 경우 등

▶ 이 법에서 허용된 경우를 제외하고는 농지의 소유에 관한 특례를 정할 수 없다.

▶ 농지를 임대하거나 사용대하는 경우에는 자기의 농업경영에 이용하지 아니할지라도 그 기간중에는 농지를 계속하여 소유할 수 있다.

2) 농지소유의 상한 : 원칙으로는 제한이 없다.

① 상속에 의한 경우 : 농업경영을 하지 아니하는 경우→상속농지 중에서 1만㎡ 이내 소유

② 이농에 의한 경우 : 8년 이상 농업경영후 이농자→소유농지 중에서 1만㎡ 이내 소유

③ 주말․체험영농인 경우 : 1천㎡ 미만의 농지(세대원 전부가 소유하는 총면적) 소유

3. 농지취득자격증명제도

1) 농지취득자격증명의 발급대상 : 농업경영계획서 작성

① 원칙 : 시․구․읍․면장은 신청을 받은 날부터 4일(농업경영계획서 작성하지 않는 경우는 2일)이내

② 예외 : 다음의 경우는 농지취득자격증명 없이 농지의 취득이 가능하다.

㉠ 국가 또는 지방자치단체가 농지를 소유하는 경우(학교 등의 단체는 발급대상)

㉡ 상속(유증 포함)에 의하여 농지를 취득하여 소유하는 경우

㉢ 담보농지를 취득하여 소유하는 경우(일반개인의 경매물건 경락은 발급대상)

㉣ 농지전용협의로 농지를 취득하는 경우(농지전용허가․신고는 발급대상)

㉤ 농업법인의 합병으로 농지를 소유하는 경우(새로이 농지를 취득시 발급대상)

㉥ 공유농지의 분할․시효의 완성․환매권․농지이용증진사업 시행계획

2) 농업경영계획서의 작성면제 : 농지취득자격증명은 발급 받아야 한다.

① 학교, 공공단체․농업연구기관․농업생산자단체 등이 목적사업을 위하여 시험․연구․실습지 또는 종묘생산용지로 농지를 취득하여 소유하는 경우

② 주말․체험영농을 하고자 농지를 소유하는 경우

③ 농지전용허가를 받거나 농지전용신고를 한 자가 당해 농지를 소유하는 경우(농지전용협의×)

④ 농지의 개발사업지구 안에 소재하는 농지로서 대통령령이 정하는 1천500제곱미터미만의 농지 또는 농어촌정비법에 의한 농지를 취득하여 소유하는 경우

4. 농지의 처분의무

1) 처분의무 : 사유가 발생한 날부터 1년 이내 처분의무→처분의무통지 전 미리 청문실시

① 정당한 사유없이 자기의 농업경영에 이용하지 아니하거나 이용하지 아니하게 되었다고 시장․군수 또는 구청장이 인정한 때

② 농지를 소유하는 농업회사법인이 설립요건에 적합하지 아니하게 된 후 3월이 경과한 때

③ 학교․공공단체 등이 목적사업에 이용하지 아니하게 되었다고 시장․군수 또는 구청장이 인정한 때

④ 주말․체험영농을 하고자 농지를 취득한 자가 정당한 사유없이 그 농지를 주말․체험영농에 이용하지 아니하게 되었다고 시장․군수 또는 구청장이 인정한 때

⑤ 농지전용허가나 신고하여 취득한 자가 취득일부터 2년내에 목적사업에 착수하지 아니한 때

⑥ 농지 소유상한을 초과하여 농지를 소유한 것이 판명된 때(초과하는 면적에 해당하는 농지)

⑦ 사위 기타 부정한 방법으로 농지취득자격증명을 발급받아 농지를 소유한 것이 판명된 때

2) 농지의 처분명령(매수청구) 및 이행강제금

시장·군수 또는 구청장은 처분의무 기간에 처분 대상 농지를 처분하지 아니한 농지 소유자에게 6개월 이내에 그 농지를 처분할 것을 명할 수 있다.

매수청구	① 소유자는 처분명령 받은 때 한국농어촌공사에게 당해 농지매수를 청구할 수 있다. ② 매수가격 : 공시지가를 기준으로 당해 농지를 매수할 수 있다.
이행 강제금	① 부과절차 : 10일 이상의 기간을 정하여 의견진술기회 부여, 계고장 송부 ② 부과금액 : 당해 농지토지가액의 100분의 20에 해당하는 이행강제금을 부과한다. ③ 부과회수 : 처분명령이 이행될 때까지 매년 1회 부과․징수할 수 있다. ④ 부과중지 : 처분명령을 이행한 때에는 새로운 이행강제금의 부과는 즉시 중지하되, 이미 부과된 이행강제금은 이를 징수하여야 한다. ⑤ 불복절차 ㉠ 처분을 고지받은 날부터 30일 이내에 시장·군수 또는 구청장에게 이의제기. ㉡ 시장·군수 또는 구청장은 지체 없이 관할 법원에 이를 통보하여야 하며, 통보를 받은 관할법원은「비송사건절차법」에 따른 과태료 재판에 준하여 재판. ⑥ 이행강제금부과 제외 대상 : 매수협의중인 경우, 처분이 제한되는 경우

제2절 농지의 이용

1. 농지이용증진사업

사업시행자 (시도지사×, 농림부장관×)	① 시․군․자치구청장 ② 한국농어촌공사 ③ 농업협동조합 ④ 엽연초생산협동조합 ⑤ 구성원인 농업인 또는 농업법인의 수가 10이상인 단체
시행대상사업	① 농지의 매매․교환․분합 등에 의한 농지의 소유권이전촉진사업 ② 농지의 장기임차권(장기사용대차)설정촉진사업 ③ 위탁경영촉진사업 ④ 농업경영을 개선하는 농업경영체 육성사업

2. 대리경작제도

1) 대리경작자 지정대상농지(유휴농지) : 농작물의 경작 또는 다년성식물의 재배에 이용하지 않는 농지

2) 대리경작자 지정절차

지정예고		시․군․구청장이 당해 농지의 소유자 또는 임차권자에게 예고
｜ ｜ ｜ ↓
	←---	이의신청	지정예고 받은 날로부터 10일 내에 이의신청
		↓
		심사	이의신청을 받은 날로부터 7일 내에 심사 및 결과․통보
		결과통지
지정		시․군․구청장이 대리경작자 지정 가능
↓
통지		대리경작자와 소유권자 또는 임차권자에게 지정통지서를 송부

3) 대리경작자 지정요건

① 원칙 : 인근지역 농업인 또는 농업법인을 대리경작자로 지정하여야 한다.

② 예외 : 인근지역 농업생산자단체․학교를 대리경작자로 지정할 수 있다.

4) 대리경작의 내용

① 사용료지급의무 : 수확량의 100분의 10을 수확일로부터 2월내에 지급. 수령 거부시 공탁가능.

② 대리경작기간 : 대리경작기간은 따로 정하지 아니하면 1년으로 한다.

③ 대리경작자 지정해지

㉠ 기간만료에 의한 해지 : 기간만료 3월 전까지 중지신청→신청받은 날부터 1월 이내에 중지→ 통지

㉡ 기간만료 전의 해지 : 시․군 또는 구청장의 직권해지

제3절 농지의 보전

1. 농업진흥지역의 지정

① 지정권자 : 시․도지사(농지를 효율적으로 이용하고 보전하기 위하여)

② 농업진흥지역의 용도구분

농업진흥구역	농지가 집단화되어 농업목적으로 이용하는 것이 필요한 지역
농업보호구역	농업진흥구역의 용수원확보, 수질보전 등 농업환경을 보호하기 위하여 필요한 지역

③ 지정대상지역 : 녹지지역(특별시의 녹지지역을 제외한다), 관리지역․농림지역 및 자연환경보전지역

④ 지정절차(법제30조)

㉠ 심의․승인 : 시․도지사⇒시·도 농업·농촌및식품산업정책심의회의 심의⇒농림부장관 승인⇒지정

㉡ 협의 : 농림수산식품부장관은 녹지지역 또는 계획관리지역이 농업진흥지역에 포함될 경우에는 승인하기 전에 국토해양부장관과 협의하여야 한다.

㉢ 고시․통보․열람 : 농업진흥지역 지정⇒지체없이 고시․관계기관에 통보⇒시․군․구청장의 일반열람

2. 농업진흥지역 안에서의 행위제한

1) 농업진흥구역 안에서의 행위제한(법제32조,영제29조) : 영농과 직접 관련한 행위 허용

2) 농업보호구역 안에서의 행위제한 : 허용행위

① 농업진흥구역에서 허용되는 토지이용행위

② 농업인의 소득증대를 위하여 필요한 시설로서 다음의 건축물·공작물 그 밖의 시설의 설치

㉠ 관광농원사업으로 설치하는 시설로서 그 부지가 2만제곱미터 미만인 것

㉡ 주말농원사업으로 설치하는 시설로서 그 부지가 3천제곱미터 미만인 것

㉢ 태양에너지를 이용하는 발전설비

③ 농업인의 생활여건 개선을 위하여 필요한 시설로서 다음의 건축물·공작물 그 밖의 시설의 설치

▶ 단독주택, 제1종근생시설, 제2종근생시설 등으로서 그 부지가 1천제곱미터 미만인 것(일반음식점, 휴게음식점, 단란주점, 안마시술소, 제조업소, 수리점, 골프연습장 제외)

▶ 제1종근생시설 중 변전소․양수장․정수장․대피소․공중화장실 등 그 부지가 3천제곱미터 미만인 것

3) 농업진흥구역과 농업보호구역에 걸치는 토지에 대한 행위제한의 특례

제4절 농지의 전용

1. 농지전용허가

1) 농지전용허가권자 : 관할 농지관리위원회 확인을 거쳐 농림수산식품부장관이 허가.

2) 농지전용허가대상 : 허가 없이 전용이 가능한 경우

㉠ 다른 법률에 의하여 농지전용허가가 의제되는 협의를 거쳐 농지를 전용하는 경우

㉡ 도시지역 안에 있는 농지로서 협의를 거친 농지나 협의대상에서 제외되는 농지를 전용하는 경우

㉢ 농지전용신고를 하고 농지를 전용하는 경우

㉣ 산지관리법에 의한 산지전용허가를 받지 아니하거나 산지전용신고를 하지 아니하고 불법으로 개간된 농지를 산림으로 복구하는 경우

㉤ 하천법에 의하여 하천관리청으로부터 허가를 받아 농지를 형질변경하거나 공작물을 설치하기 위하여 농지를 전용하는 경우

2. 농지전용협의 : 주무부장관․지방자치단체장→농림수산식품부장관과 미리 농지의 전용에 관한 협의.

3. 농지전용신고(농업진흥지역밖) : 관할 농지관리위원회 확인→시장․군수 또는 자치구청장에게 신고

① 농업인주택(무주택세대당 660㎡ 이하)

② 농․축산업용시설(농업용시설 : 세대당 1,500㎡ 이하, 법인당 7,000㎡ 이하)

(축산업용시설 : 세대 또는 법인당 30,000㎡ 이하)

③ 농수산물유통․가공시설(세대당 3,300㎡ 이하, 단체당 7,000㎡ 이하)

④ 어린이놀이터․마을회관 등 농업인의 공동생활 편익시설(제한 없음)

⑤ 농수산관련 시험․연구시설(법인당 7,000㎡ 이하)

⑥ 양어장․양식장 등 어업용시설(양어장 및 양식장 : 세대 또는 법인당 10,000㎡ 이하)

(양어장 및 양어장을 제외한 시설 : 세대 또는 법인당 1,500㎡ 이하)

4. 농지의 타용도 일시사용허가

① 허가권자 : 시장․군수․자치구청장. 단, 국가․지방자치단체는 시장․군수․구청장과 협의.

㉠ 간이 농수축산업용시설과 농수산물의 간이처리시설을 설치하는 경우

㉡ 주목적사업을 위한 현장사무소 또는 부대시설 등을 설치하거나 물건적치․매설하는 경우

㉢ 대통령령이 정하는 토석 및 광물을 채굴하는 경우

② 일시사용허가기간 : 3년 이내로 한다.(통산하여 3년을 초과하지 아니하는 범위 내 연장가능)

③ 시장․군수 또는 자치구구청장은 복구계획을 제출하게 하고 복구비용을 예치하게 할 수 있다.

5. 농지의 용도변경승인

해당 시설물의 준공검사필증을 교부한 날 또는 건축물대장에 등재된 날, 그 밖의 농지의 전용목적이 완료된 날부터 5년 이내에 다른 목적으로 사용하고자 하는 경우에는 시․군․자치구구청장의 승인.

6. 농지전용허가 등의 취소

▶ 임의적 취소(취소할 수 있다) : 농지전용허가를 취소하기 전에 청문을 거쳐야 한다.

① 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 허가를 받거나 신고한 것이 판명된 경우

② 허가 목적이나 허가 조건을 위반하는 경우

③ 허가를 받지 아니하거나 신고하지 아니하고 사업계획 또는 사업 규모를 변경하는 경우

④ 허가를 받거나 신고를 한 후 농지전용 목적사업과 관련된 사업계획의 변경 등 대통령령으로 정하는 정당한 사유 없이 2년 이상 대지의 조성, 시설물의 설치 등 농지전용 목적사업에 착수하지 아니하거나 농지전용 목적사업에 착수한 후 1년 이상 공사를 중단한 경우

⑤ 농지보전부담금을 내지 아니한 경우

⑥ 허가를 받은 자나 신고를 한 자가 허가취소를 신청하거나 신고를 철회하는 경우(절대적 취소)

⑦ 허가를 받은 자가 관계 공사 중지 등 이 조 본문에 따른 조치명령을 위반한 경우

7. 농지보전부담금

1) 농지보전부담금의 납입

① 농지보전부담금 납입 : 농지관리기금을 운용·관리하는 자에게 납입하여야 한다.

㉠ 농지전용허가를 받는 자

㉡ 농지전용협의를 거친 지역 또는 시설예정지 안의 농지를 전용하고자 하는 자

㉢ 농지전용협의를 거친 농지를 전용하고자 하는 자

㉣ 다른 법률에 의하여 농지전용허가가 의제 되는 협의를 거친 농지를 전용하고자 하는 자

㉤ 농지전용신고를 하고 농지를 전용하고자 하는 자

▶ 타용도 일시사용허가를 받은 자는 농지보전부담금의 납입대상자가 아니다.

② 농림수산식품부장관은 농지보전부담금 수납업무를 한국농어촌공사로 하여금 대행하게 한다.

③ 전용허가 등과 농지보전부담금 납입 : 미리 납입 또는 납입을 허가 등의 조건으로 하여야 한다.

④ 농지보전부담금의 분할납부 : 농지보전부담금의 부과기준일부터 3년의 범위내에서 분할납입가능.

⑤ 분할납부에 따른 보증서의 예치 : 납입보증보험증서 등을 미리 예치하게 하여야 한다.

⑥ 농지보전부담금을 납입하지 아니하면 농지전용허가를 취소할 수 있다.

⑦ 농지보전부담금 감면 : 농림수산식품부장관은 농지보전부담금을 감면할 수 있다.

▶ 국가 또는 지방자치단체가 공용 또는 공공용 목적으로 농지를 전용하는 경우

▶ 중요산업시설을 설치하기 위하여 농지를 전용하는 경우

▶ 농지전용신고대상시설 등을 설치하기 위하여 농지를 전용하는 경우

⑧ 농지보전부담금의 환급 : 허가가 취소되거나 전용하고자 하는 농지의 면적이 당초보다 감소한 때에는 그에 상당하는 농지보전부담금을 환급하여야 한다.

⑨ 납입기한 내에 납입하지 아니한 때에는 국세 또는 지방세체납처분의 예에 의하여 징수할 수 있다.

⑩ 농지보전부담금의 제곱미터당 금액은 해당농지의 개별공시지가의 100분의 30으로 한다.